Uit de praktijk bij AK en ook uit mijn periode als stafjurist bij de bouwunit van de Raad van State ken ik de nodige voorbeelden van gemeentelijke handhavingsbesluiten tegen de koper van een bedrijfspand. De reden voor handhaving is dan vaak het voorgenomen gebruik dat in strijd is met het bestemmingsplan. Een andere veelgehoorde reden is dat de vereiste omgevingsvergunning voor (onderdelen van) het object ontbreekt.
Informatieplicht en onderzoeksplicht
Uiteraard heeft de verkoper in de aanloop naar de civielrechtelijke koopovereenkomst een informatieplicht, maar de koper heeft ook een onderzoeksplicht. Wanneer de gemeente handhaaft, kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen. Hij voert dan aan dat hetgeen hij heeft gekocht niet de vereiste eigenschappen heeft. Een mogelijk jarenlang durende aansprakelijkheidsprocedure kunt u echter beter voorkomen.
Controle van omgevingsvergunningen
Ten eerste is aan te raden dat u van de verkoper verlangt dat hij de omgevingsvergunningen (bouwvergunningen) verstrekt. Een omgevingsvergunning is namelijk niet alleen vereist voor het realiseren van het bedrijfspand en bijgebouwen, maar ook voor de instandhouding. Een uitzondering geldt voor vergunningvrije bijgebouwen.
Indien is aangekocht voor 1 april 2007 kan de gemeente aan de koper geen dwangsommen opleggen om het illegale bouwwerk te verwijderen (een last onder dwangsom). Dat doet er niet aan af dat de gemeente wel degelijk het bouwwerk kan verwijderen (een last onder bestuursdwang).
Indien na 1 april 2007 is aangekocht, speelt deze beperking niet. In dat geval kan de gemeente ook aan de (kersverse) eigenaar een last onder dwangsom opleggen om verwijdering of aanpassing af te dwingen.
Dat het bedrijfspand en de bijgebouwen (dan wel onderdelen daarvan) er al heel lang staan en/of dat u grote economische schade leidt, maakt niet dat de gemeente niet kan handhaven. Wel kunt u de gemeente verzoeken alsnog een omgevingsvergunning te verlenen ter legalisering. U heeft een probleem als vervolgens die omgevingsvergunning niet wordt verleend.
Gebruik in strijd met bestemmingsplan
Ten tweede kan de gemeente handhaven als het gebruik in strijd is met het bestemmingsplan. Een bekend voorbeeld is het gebruik van een kantoor bij bedrijfshallen als zelfstandig kantoor, terwijl het bestemmingsplan slechts een bedrijfsgebonden kantoor toestaat. Het is daarom belangrijk voor de daadwerkelijke aankoop altijd het bestemmingsplan te controleren.
Indien gewenst zijn wij uiteraard graag bereid u met raad en daad bij te staan. Neemt u in dat geval
contact met ons op?
Fotocredits: Jacob Lund / Adobe Stock
