Beter een goede buur, dan een verre vriend, de ballotageregeling binnen de Vereniging van Eigenaars…

Een buurman kun je niet uitkiezen. Eerder beschreef ik in een blog de (on)mogelijkheden om verhuur binnen een appartementencomplex tegen te gaan. Niet alleen huurders worden geweerd. Ook jonge(re) buren met/zonder kinderen zijn niet overal welkom. Is een ballotageregeling (ook wel welstandsregeling genoemd) binnen een Vereniging van Eigenaars daarvoor zaligmakend?

Ballotageregeling

Uit mijn studietijd herinner ik mij de ballotagecommissies van studentenhuizen. Dat was toen de normaalste zaak van de wereld. Als je huisgenoten voor het uitzoeken hebt, dan kies je uiteraard iemand die voldoet aan het eisenpakket. Dit is echter niet alleen een studentikoos fenomeen. Ook senioren die in een appartementencomplex wonen doen maar al te graag een beroep op een ballotageregeling met een minimumleeftijd en daarbij durf ik gerust te stellen dat menig senior daarin verder gaat dan een student.

Uitspraak minimumleeftijd

Onlangs heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant vonnis gewezen in een zaak waar de minimumleeftijd van de eigenaren ter discussie stond. Het volgende geval deed zich voor. Het appartementengebouw in kwestie was destijds gebouwd als seniorencomplex. In het huishoudelijk reglement was opgenomen dat het appartementengebouw dient als huisvesting van echtparen of alleenstaanden met een minimumleeftijd van 50 jaar, zonder inwonende kinderen. Een grooteigenaar (woningcorporatie) had voorgesteld het huishoudelijk reglement op dat punt te wijzigen teneinde leegstand te voorkomen en tegemoet te komen aan de behoefte van andere woningzoekenden. Op de algemene ledenvergadering van de Vereniging van Eigenaars, waar de grooteigenaar de meerderheid van stemmen had, is het besluit genomen tot schrapping van de ballotageregeling uit het huishoudelijk reglement. Enkele eigenaren verzoeken de kantonrechter dat besluit te vernietigen. De kantonrechter stelt voorop dat de ballotageregeling beoogt het gebruik van een appartement door eigenaren of gebruikers onder de 50 jaar (of met kinderen) onmogelijk te maken. Dat is een ingrijpende beperking van het eigendomsrecht. De wet (artikel 5:112 lid 4 BW) bepaalt dat een dergelijke ingrijpende beperking (net als een algemeen verhuurverbod) slechts mogelijk is indien dit uit de splitsingsakte voortvloeit. Daarvan was in het onderhavige geval geen sprake. Het huishoudelijk reglement was op het punt van de ballotageregeling strijdig met de splitsingsakte. Het besluit tot schrapping van de ballotageregeling werd door de kantonrechter dan ook in stand gelaten. Wel verlangde de kantonrechter van de grooteigenaar dat deze de nodige zorgvuldigheid zou betrachten bij toelaten van jongere huurders (en kinderen) tot het appartementengebouw.

Wijsheid komt met de jaren

De senioren komen in deze bedrogen uit. Waar zij dachten een rustige oude dag te kunnen genieten, kunnen zij nu worden geconfronteerd met jongere buren en zelfs kinderen met een ander dagritme en wellicht de nodige overlast die daarmee gepaard kan gaan. Kunnen zij daaraan dan niets doen? Jawel! Indien sprake is van ongeoorloofde overlast, kunnen zowel het appartementsrecht, het burenrecht, als het huurrecht uitkomst bieden. Overlastgevers kunnen dus worden aangepakt. Of een senior en een twintiger eenzelfde visie op overlast hebben, is een andere vraag. De kantonrechter heeft naar mijn mening juist geoordeeld. De senioren zullen (hopelijk) vanzelf de voordelen van een leefomgeving met jonge(re) mensen inzien. Fotocredits: vbaleha / Fotolia