Op huurovereenkomsten voor woonruimte worden regelmatig de algemene bepalingen van
ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) van toepassing verklaard. Het daarin opgenomen boetebeding dat bepaalt dat indien huurder zijn verplichtingen niet nakomt hij een boete van € 25,- per dag verbeurt, kan vergaande consequenties hebben. Oneerlijk? Wat mij betreft niet, maar het Europees Hof van Justitie denkt daar anders over…
Van matiging naar vernietiging boetebeding
Tot dusver kwam het in de praktijk regelmatig voor dat een fors opgelopen boete op grond van
artikel 6:94 BW door de rechter werd gematigd, omdat die boete in geen verhouding stond tot de prestatie die de huurder diende te verrichten. Louter op verlangen van huurder had de rechter bovendien de bevoegdheid om op grond van
artikel 6:233 BW het boetebeding buiten toepassing te laten indien dit onredelijk bezwarend was. Het volledig buiten toepassing verklaren van het boetebeding kwam niet vaak voor. Laat staan dat de rechter daartoe ambtshalve over ging.
Onlangs heeft het Europees Hof van Justitie
geoordeeld dat de matigingsbevoegdheid van de rechter niet voldoende toereikend is ter uitvoering van de
Richtlijn 93/113 EEG met betrekking tot oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. De Europese regelgeving vereist een verdergaande bescherming indien een particulier een overeenkomst sluit met een professionele partij. Het Hof heeft bepaald dat de rechter indien hij in een dergelijk geval een algemeen geformuleerd en niet gemaximeerd contractueel boetebeding onredelijk acht hij dit ambtshalve buiten toepassing
moet laten.
Professionele én particuliere verhuurder opgepast!
Loopt alleen de professionele verhuurder van woonruimte dan het risico van ambtshalve vernietiging van een contractueel overeengekomen boetebepaling? Nee. Ook een particulier die zijn woning (tijdelijk) verhuurt, kan worden geconfronteerd met een vernietiging van het boetebeding. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft onder verwijzing naar voormeld arrest op 16 juli 2013 bijvoorbeeld
geoordeeld dat de enkele omstandigheid dat partijen niet specifiek over een algemene boetebepaling hebben onderhandeld voldoende onredelijk (lees: oneerlijk) is om het boetebeding volledig buiten toepassing te laten.
Hoe vernietiging voorkomen?
Ter voorkoming van een vernietiging van het boetebeding dient de verhuurder van woonruimte zich steeds de vraag te stellen of de boetebepaling voldoende specifiek en uitdrukkelijk is overeengekomen. De verhuurder kan niet langer de gok nemen dat de kantonrechter de boete wel zal matigen tot een redelijk bedrag. Het is daarom verstandig om boetebedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte duidelijk en per specifieke verplichting van de huurder te formuleren. Daarnaast doet verhuurder er verstandig aan een maximaal boetebedrag op te nemen. Het ROZ-model 2003 voldoet niet aan deze vereisten. Ongewijzigd gebruik van die algemene bepalingen brengt dan ook het risico van vernietiging met zich mee.
De tijd zal leren hoe hiermee in de praktijk en de rechtspraak zal worden omgegaan. Naar mijn mening is de rechtspraak weer eens te ver doorgeschoten in de rechtsbescherming van de huurder. Enige subjectivering lijkt mij op zijn plaats. Het enkele feit dat een boetebepaling niet voldoende specifiek is geformuleerd, zou er immers niet toe mogen leiden dat aan een overduidelijk wanpresterende huurder geen boete kan worden opgelegd als prikkel tot correcte nakoming.