Bosgrond met natuurwaarde niet te verkopen als ‘bouwgrond’

20 sep 2013 Vastgoedrecht Dimitri Kochx

N.b. Dit artikel is meer dan een jaar geleden voor het laatst gewijzigd. De informatie kan verouderd zijn.
Kavels bosgrond, gelegen naast een villawijk, verkopen met de mededeling dat het de verwachting is dat er - wellicht - binnen tien jaar gebouwd mag worden. Dat mag niet als blijkt dat het gaat om beschermde natuurgronden die in een beschermd natuurgebied Hoofdstructuur liggen, waardoor de kans op een bouwbestemming in het bestemmingsplan te verwaarlozen is. Hier komt de informatieplicht van de verkoper om de hoek kijken. Het Gerechtshof Den Bosch deed onlangs uitspraak in de zaak waarin ik 17 gedupeerde partijen bijstond. Al deze particulieren waren door middel van slimme verkooptechnieken in de val  getrapt. Zo waren de bezichtigingen enkel in het weekend en moest er vrijwel direct worden besloten of men een kavel bosgrond aanschafte of niet. Een optie nemen was niet toegestaan.

Verkooptechnieken

Ook werd eerst door de naastgelegen villawijk gereden, waarna de potentiële kopers een bezoekje brachten aan het bos. Zelf de kavels bosgrond bezichtigen zonder de verkoper was geen optie. In de advertenties stond namelijk slechts vermeld dat het ging om een 'kleinschalig verkavelingsproject tussen Bergen op Zoom en Breda aan de rand van een nieuwbouw villawijk', zodat onderzoek vooraf onmogelijk was. De verkoper hamerde er steeds op dat de eigenaren niet individueel maar gezamenlijk na aankoop de gemeente moesten benaderen om een wijziging van het bestemmingsplan geregeld te krijgen. De daartoe in het vooruitzicht gestelde lijst werd alleen nooit verstrekt.

Bosgebied met natuurwaarden

Navraag bij de gemeente leidde tot meer duidelijkheid. De gemeente Woensdrecht liet weten dat het ging om 'bosgebied met natuurwaarden' gelegen in de ecologische hoofdstructuur. Daar mag in beginsel niet gebouwd mag worden. De verkoper weigerde vervolgens mee te werken aan ontbinding van de koopovereenkomst, waarna gedeputeerden naar de rechter stapten.

Gelijk bij de rechter

Bij zowel de rechtbank als het Hof kregen de particuliere kopers gelijk. De verkoper had, als zij echt niet op de hoogte was geweest van alle natuurregelingen en de planologische bepalingen, dit moeten uitzoeken. Door de woorden 'eveneens' en 'aan de rand van een villawijk' in samenhang te gebruiken in de advertenties wekte verkoper verder ten onrechte de suggestie dat op deze kavels bosgrond in de toekomst gebouwd zou mogen worden. De meeste kopers betaalden tussen de € 25.000,- en € 30.000,-. Het was, volgens het Hof, nog maar de vraag of de kopers deze bedragen op tafel zouden hebben gelegd als zij voldoende waren geïnformeerd om hun belangen af te wegen. Het feit dat de gedupeerden een formulier hadden ondertekend waarin was vermeld dat het risico van een bestemmingsplanwijziging bij de koper ligt, deed niets af aan de informatieplicht van verkoper. De geïnteresseerde kopers hebben nooit de kans gehad om hun kansen en risico's zorgvuldig in te schatten, omdat ze hiervoor niet beschikten over alle noodzakelijke informatie. Verkoper heeft dan ook niet voldaan aan haar informatieplicht. Maar ook de feitelijke bestuurders acht het Hof hoofdelijk aansprakelijk voor de schade die de kopers hebben geleden, aangezien zij zowel bij de bezichtigingen van de bosgrond als de verkoopgesprekken feitelijk hebben gehandeld namens Hol Vastgoed.

Onderzoeksplicht verkoper

Naast het feit dat deze casus leert dat kopers helaas niet altijd blindelings kunnen afgaan op de informatie die de verkoper verstrekt, geeft het ook aan dat een verkopende partij zich alle moeite zal moeten getroosten om de kopende partij te informeren. Het Hof gaat zelfs zover dat zij vindt dat een verkoper zonodig gericht onderzoek zal moeten verrichten om een koper juist te kunnen informeren. Indien een verkopende partij dat na laat, heeft dat verregaande consequenties als het perceel uiteindelijk niet die kwaliteit blijkt te bezitten die de kopende partij verwachtte.

Over de blogger
Dimitri Kochx

Dimitri is sinds 1999 advocaat, vanaf 2002 bij AK Advocaten. Samen met Theo Quaijtaal vormt hij het Dagelijks Bestuur van ons kantoor.

Meer artikelen van Dimitri Kochx

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.