Huis kopen onder voorbehoud van bouwkundige keuring is per 1 februari 2018 de standaard

Haastige spoed is zelden goed

Het is op dit moment dringen op de woningmarkt. Dit leidt geregeld tot een situatie waarin een bod wordt gedaan zonder dat de (potentiële) koper een goed beeld heeft van de staat van de woning. Na ondertekening van de 'voorlopige' koopovereenkomst kan nog maar drie dagen van de koop worden afgezien. Het plannen van een bouwkundige keuring in deze bedenktijd past niet altijd. Resultaat is dat de koopovereenkomst tot stand komt en de koper, in het geval er later gebreken aan het licht komen, de verkopende partij in beginsel alleen kan aanspreken als het gebreken betreft die normaal gebruik van de woning in de weg staan. Daarvan is niet snel sprake, zo blijkt uit rechtspraak.

Nieuw model koopovereenkomst eengezinswoning (2018)

Om de risico’s voor kopers te beperken, heeft het kabinet aangezet tot het opstellen van een nieuw koopovereenkomst model. De nieuwe “Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018)”, is vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Het model zal door deze partijen met ingang van 1 februari 2018 worden gebruikt.

Voorbehoud bouwkundige keuring

In het nieuwe model is naast het bestaande financieringsvoorbehoud standaard opgenomen dat de koper zich op ontbinding van de koopovereenkomst kan beroepen indien: “Op dag x uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door keurder x blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag van x Euro te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen.” Het bovenstaande komt erop neer dat een koper, naast de koopprijs bewust een vooraf afgesproken bedrag aan noodzakelijke en directe onderhoudskosten voor lief neemt. Als uit een keuring blijkt dat meer kosten moeten worden gemaakt, dan kan de koper ook na de drie dagen bedenktijd nog van de koop afzien. Koper en verkoper zijn vrij in het bepalen van de datum waarop de keuring zal plaatsvinden en dus de datum waartegen de ontbindende voorwaarde kan worden ingeroepen. Het blijft met het nieuwe modelkoopcontract uiteraard mogelijk om af te zien van het kopen onder voorbehoud. Alleen moet in de nieuwe situatie dit recht dan uitdrukkelijk worden doorgestreept in het modelcontract. Dat moet het bewustzijn van kopers vergroten.

Bouwkundige aankoopkeuring biedt geen volledige zekerheid

Te verwachten is dat door de wijziging van de model koopovereenkomst vaker een bouwkundige keuring zal worden uitgevoerd voordat een woning definitief van eigenaar wisselt. Verrassingen achteraf zijn daarmee echter niet uitgesloten. Een standaard bouwkundige keuring is een visuele inspectie waarbij alleen gelet wordt op zichtbare gebreken. Er wordt geen diepgaand specialistisch onderzoek verricht en er worden geen metingen gedaan of berekeningen gemaakt. Ook wordt over het algemeen niets opgetild, verschoven of verwijderd om achterliggende constructies of installaties te beoordelen. Gevaarlijke en hele hoge plaatsen worden daarnaast vaak gemeden. De uitkomst van een bouwkundige keuring geeft dus een indicatie van de staat van een woning en de kosten die op korte termijn moeten worden gemaakt voor het herstellen van gebreken en achterstallig onderhoud. Maar het geeft geen volledige zekerheid. In de algemene voorwaarden van het inspectiebedrijf kun je vaak lezen wat je van een keuring mag verwachten. Vaak bestaat ook een keuze tussen meer en minder vergaande inspecties.

Onderzoeksplicht versus mededelingsplicht

Het voorbehoud van een bouwkundige keuring is een uitwerking van de onderzoeksplicht die een koper van een woning heeft. Dit doet niets af aan de mededelingsplicht van de verkoper. Gebreken die ten tijde van verkoop aan de verkoper bekend waren (of hadden moeten zijn), moeten door de verkoper gemeld worden.

Ouderdomsclausule in koopovereenkomst

Bij oudere woningen wordt, al dan niet naast een voorbehoud van een bouwkundige keuring, vaak (ook) een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst opgenomen. Wat daar de gevolgen van kunnen zijn, leest u in het blog van mijn collega Sanne Lagarde. Ziet u zich geconfronteerd met onverwachte gebreken en wilt u weten wat uw juridische positie is? Neem dan contact op met één van de advocaten van de sectie vastgoed. Fotocredits: Tijana / Fotolia