De VvE, eigenaar en huurder: een ingewikkelde driehoeksverhouding - Asselbergs & Klinkhamer Advocaten

De VvE, eigenaar en huurder: een ingewikkelde driehoeksverhouding

27 okt 2016 Vastgoedrecht Judith Vermeeren

Indien in de splitsingsakte van de VvE geen verhuurverbod is opgenomen, staat het een appartementseigenaar in beginsel vrij om zijn privéruimte te verhuren. Bij verhuur door de appartementseigenaar ontstaat een driehoeksverhouding tussen de appartementseigenaar (als eigenaar én verhuurder), de huurder en de VvE. Dit blog is het eerste in een blogreeks waarin ik uitleg dat deze verhouding tot ingewikkelde situaties kan leiden.

De driehoeksverhouding

De driehoeksverhouding bestaat uit drie relaties:
  1. de appartementseigenaar en de huurder
  2. de appartementseigenaar en de VvE
  3. de VvE en de huurder
De VvE is niet betrokken bij de huurovereenkomst en de huurder is geen lid van de VvE. Dat betekent echter niet dat de VvE en de huurder niets met elkaar te maken hebben. Sterker nog: tussen hen bestaat een complexe relatie.

De huurovereenkomst en de splitsingsakte

Tussen de appartementseigenaar en de huurder gelden in de eerste plaats de huurovereenkomst en het huurrecht. De relatie tussen de appartementseigenaar en de VvE wordt beheerst door de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement en het appartementsrecht. Van belang is dat de verschillende relaties zoveel mogelijk op elkaar worden afgestemd. De wet bepaalt dat de regels in de splitsingsakte met betrekking tot gebruik, beheer en onderhoud van privé- en gemeenschappelijke ruimten (voor zover deze bestaan op het moment van in gebruik geven van het gehuurde) direct op de huurder van toepassing zijn. Dat geldt dus niet voor:
  • regels van andere aard
  • regels die alleen zijn opgenomen in het huishoudelijk reglement
  • regels die voortvloeien uit besluiten die tijdens de vergadering van de VvE worden genomen
  • regels die na aanvang van de huurovereenkomst bij notariële splitsingsakte zijn gewijzigd
Dit kan leiden tot de situatie dat op de appartementseigenaar andere verplichtingen rusten dan op de huurder. Hoe kun je als appartementseigenaar voorkomen in een vervelende impasse terecht te komen?

Biedt de huurdersverklaring zekerheid?

Instemming door de huurder kan uitkomst bieden. Die instemming gebeurt veelal middels het splitsingsreglement. Hierin is opgenomen dat er alleen toestemming wordt gegeven voor verhuur indien de huurder schriftelijk verklaart de regels van de VvE na te leven (bijvoorbeeld artikel 35 Modelreglement 2006). Een dergelijke bepaling volstaat echter niet voor toekomstige regels binnen de VvE. Daarom wordt in veel splitsingsreglementen en huurovereenkomsten een aanvullende bepaling opgenomen. Dit houdt in dat de huurder op vóórhand moet instemmen met ná aanvang van de huurovereenkomst eenzijdig tot stand gekomen regels, tenzij een beroep daarop door de VvE/appartementseigenaar in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. De vraag is echter of een dergelijke aanvullende bepaling geen onredelijk beding is? Het risico bestaat dat die aanvullende bepaling op grond van artikel 6:233 BW kan worden vernietigd. Aan de huurder worden immers achteraf regels opgelegd. Dat is in strijd met het huurrecht. Een dergelijke aanvullende bepaling biedt dus geen 100% zekerheid.

Tools VvE/verhuurder bij wijziging regels na aanvang huurovereenkomst

Stemt een huurder niet in met een wijziging van het splitsingsreglement? Dan kan iedere appartementseigenaar binnen de VvE (dus niet alleen de verhuurder) de kantonrechter verzoeken een wijziging in het splitsingsreglement ook voor de huurder te laten gelden. Dat geldt ook voor wijziging van andere regels die betrekking hebben op gemeenschappelijke ruimten. Het is de vraag of de appartementseigenaar de huurder dan nog het toegezegde huurgenot kan verschaffen. Indien de huurder weigert in te stemmen met wijzigingen in het huishoudelijk reglement met betrekking tot het feitelijk gebruik van privéruimten ligt het anders. Hoewel het Modelreglement 2006 doet vermoeden dat de VvE dan een sanctie (meest vergaand: ontruiming) kan opleggen, is dat geen gelopen race. Het sec door de huurder weigeren in te stemmen met een dergelijke regel zal een ontruiming niet snel rechtvaardigen. De VvE zal een gewichtige reden moeten stellen én onderbouwen. De huurder heeft daarmee een sterke positie ten opzichte van de appartementseigenaren die niet een verbintenisrechtelijke verhouding met de huurder hebben. Terecht of onterecht?

Wordt vervolgd

In mijn hierop volgende blogs kunt u lezen dat de appartementseigenaar niet altijd aan het kortste eind trekt. Ook de huurder is soms een zwakke schakel in de driehoeksverhouding VvE, appartementseigenaar, huurder. Fotocredits: Fotolia / UBER IMAGES

Over de blogger
Judith Vermeeren

Judith maakt sinds 2007 deel uit van de sectie Vastgoed- en omgevingsrecht van Asselbergs & Klinkhamer Advocaten. Judith heeft zich gespecialiseerd in het huurrecht, appartementsrecht, bouwrecht en aanbestedingsrecht.

Meer artikelen van Judith Vermeeren
Judith Vermeeren

2 reacties op “De VvE, eigenaar en huurder: een ingewikkelde driehoeksverhouding”

  1. Is het ook mogelijk in een VvE een verhoudingspercentage tussen huurder en eigenaar vast te leggen in een Huishoudelijk reglement? Bijv 30% van de appartementen mag slecht verhuurd zijn? In onze VvE van, 36 eigenaren, is nu bijna de helft verhuurd door de eigenaar of investeerder.

    Graag een reactie
    VvE Frerikshuislaan 73-143 te Almelo

    • Beste heer Bootsma,

      Kennelijk kent de splitsingsakte geen verhuurverbod. Een dergelijke beperking van het eigendomsrecht kan alleen worden opgenomen in splitsingsakte. Het opnemen van de door u gewenste beperking van de verhuurmogelijkheden in het Huishoudelijk Reglement is dan ook niet rechtsgeldig. Daarvoor zou aanpassing van de splitsingsakte noodzakelijk zijn, maar gezien het belang van de grooteigenaar bij verhuur zal zij tegen stemmen. Vervolgens is het de vraag of het tegenhouden van wijziging van de splitsingsakte als strijdig met redelijkheid en billijkheid kan worden beschouwd. Dit is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en de stemmen van de overige appartementseigenaren.

      Vriendelijke groet,

      Judith Vermeeren

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *