De VvE, eigenaar en huurder: een ingewikkelde driehoeksverhouding
27 okt 2016 Vastgoedrecht Judith Vermeeren
N.b. Dit artikel is meer dan een jaar geleden voor het laatst gewijzigd. De informatie kan verouderd zijn.
Indien in de splitsingsakte van de VvE geen verhuurverbod is opgenomen, staat het een appartementseigenaar in beginsel vrij om zijn privéruimte te verhuren. Bij verhuur door de appartementseigenaar ontstaat een driehoeksverhouding tussen de appartementseigenaar (als eigenaar én verhuurder), de huurder en de VvE. Dit blog is het eerste in een blogreeks waarin ik uitleg dat deze verhouding tot ingewikkelde situaties kan leiden.
De driehoeksverhouding
De driehoeksverhouding bestaat uit drie relaties:- de appartementseigenaar en de huurder
- de appartementseigenaar en de VvE
- de VvE en de huurder
De huurovereenkomst en de splitsingsakte
Tussen de appartementseigenaar en de huurder gelden in de eerste plaats de huurovereenkomst en het huurrecht. De relatie tussen de appartementseigenaar en de VvE wordt beheerst door de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement en het appartementsrecht. Van belang is dat de verschillende relaties zoveel mogelijk op elkaar worden afgestemd. De wet bepaalt dat de regels in de splitsingsakte met betrekking tot gebruik, beheer en onderhoud van privé- en gemeenschappelijke ruimten (voor zover deze bestaan op het moment van in gebruik geven van het gehuurde) direct op de huurder van toepassing zijn. Dat geldt dus niet voor:- regels van andere aard
- regels die alleen zijn opgenomen in het huishoudelijk reglement
- regels die voortvloeien uit besluiten die tijdens de vergadering van de VvE worden genomen
- regels die na aanvang van de huurovereenkomst bij notariële splitsingsakte zijn gewijzigd
Biedt de huurdersverklaring zekerheid?
Instemming door de huurder kan uitkomst bieden. Die instemming gebeurt veelal middels het splitsingsreglement. Hierin is opgenomen dat er alleen toestemming wordt gegeven voor verhuur indien de huurder schriftelijk verklaart de regels van de VvE na te leven (bijvoorbeeld artikel 35 Modelreglement 2006). Een dergelijke bepaling volstaat echter niet voor toekomstige regels binnen de VvE. Daarom wordt in veel splitsingsreglementen en huurovereenkomsten een aanvullende bepaling opgenomen. Dit houdt in dat de huurder op vóórhand moet instemmen met ná aanvang van de huurovereenkomst eenzijdig tot stand gekomen regels, tenzij een beroep daarop door de VvE/appartementseigenaar in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. De vraag is echter of een dergelijke aanvullende bepaling geen onredelijk beding is? Het risico bestaat dat die aanvullende bepaling op grond van artikel 6:233 BW kan worden vernietigd. Aan de huurder worden immers achteraf regels opgelegd. Dat is in strijd met het huurrecht. Een dergelijke aanvullende bepaling biedt dus geen 100% zekerheid.Tools VvE/verhuurder bij wijziging regels na aanvang huurovereenkomst
Stemt een huurder niet in met een wijziging van het splitsingsreglement? Dan kan iedere appartementseigenaar binnen de VvE (dus niet alleen de verhuurder) de kantonrechter verzoeken een wijziging in het splitsingsreglement ook voor de huurder te laten gelden. Dat geldt ook voor wijziging van andere regels die betrekking hebben op gemeenschappelijke ruimten. Het is de vraag of de appartementseigenaar de huurder dan nog het toegezegde huurgenot kan verschaffen. Indien de huurder weigert in te stemmen met wijzigingen in het huishoudelijk reglement met betrekking tot het feitelijk gebruik van privéruimten ligt het anders. Hoewel het Modelreglement 2006 doet vermoeden dat de VvE dan een sanctie (meest vergaand: ontruiming) kan opleggen, is dat geen gelopen race. Het sec door de huurder weigeren in te stemmen met een dergelijke regel zal een ontruiming niet snel rechtvaardigen. De VvE zal een gewichtige reden moeten stellen én onderbouwen. De huurder heeft daarmee een sterke positie ten opzichte van de appartementseigenaren die niet een verbintenisrechtelijke verhouding met de huurder hebben. Terecht of onterecht?Wordt vervolgd
In mijn hierop volgende blogs kunt u lezen dat de appartementseigenaar niet altijd aan het kortste eind trekt. Ook de huurder is soms een zwakke schakel in de driehoeksverhouding VvE, appartementseigenaar, huurder. Fotocredits: Fotolia / UBER IMAGES
Is het ook mogelijk in een VvE een verhoudingspercentage tussen huurder en eigenaar vast te leggen in een Huishoudelijk reglement? Bijv 30% van de appartementen mag slecht verhuurd zijn? In onze VvE van, 36 eigenaren, is nu bijna de helft verhuurd door de eigenaar of investeerder.
Graag een reactie
VvE Frerikshuislaan 73-143 te Almelo
Beste heer Bootsma,
Kennelijk kent de splitsingsakte geen verhuurverbod. Een dergelijke beperking van het eigendomsrecht kan alleen worden opgenomen in splitsingsakte. Het opnemen van de door u gewenste beperking van de verhuurmogelijkheden in het Huishoudelijk Reglement is dan ook niet rechtsgeldig. Daarvoor zou aanpassing van de splitsingsakte noodzakelijk zijn, maar gezien het belang van de grooteigenaar bij verhuur zal zij tegen stemmen. Vervolgens is het de vraag of het tegenhouden van wijziging van de splitsingsakte als strijdig met redelijkheid en billijkheid kan worden beschouwd. Dit is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en de stemmen van de overige appartementseigenaren.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Hi there. Sorry for my question in English. A VVE can place a restriction order against a Tenant? So the tenant cannot use VVE services anymore? In that case, the tenant need to pay the vve month fee?
Hello, your question is not clear to me. Can you please clarify this?
Goedendag,
Ik heb een koopappartement. In ons complex heeft WoonInvest 51-60% van de stemmen en en kopers 35-49%(WoonInvest heeft heel bewust iets meer, exacte nummers ken ik niet). WoonInvest is de verhurende partij. Daarnaast is er uiteraard een VvE.
Echter bij elk besluit kunnen we alle discussies achterwege laten, want WoonInvest heeft net iets meer stemmen. Bovendien bemoeid WoonInvest zich net zoveel met de kopers als de VvE.
U raadt het misschien al. De kopers willen van de VvE af, WoonInvest niet. Is het juridisch mogelijk afstand te nemen van de huidige vve? En gezamenlijk voor een nieuwe partij te kiezen als WoonInvest tegen is? Hoeveel inspraak hebben de huurders überhaupt zelf. Ze komen nooit naar vergaderingen, en WoonInvest geeft aan gevolmachtigde te zijn.
Beste Alex,
Vervelende situatie. Een VvE opheffen en de vereniging ontbinden kan niet zomaar.
Het enkele feit dat WoonInvest een meerderheid van stemmen heeft, wil echter niet zeggen dat besluiten die zij genomen met meerderheid van stemmen van WoonInvest terwijl bijvoorbeeld de andere eigenaren een andere wens hebben onaantastbaar zijn. Een besluit dat met ‘meerderheidsmacht’ is genomen is in principe geldig.
Gebruik van meerderheidsmacht is dus toegestaan, misbruik van meerderheidsmacht echter niet. Van misbruik van meerderheidsmacht is sprake als een besluit met meerderheidsmacht wordt genomen, in het voordeel van de grooteigenaar, zonder dat rekening is gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de individuele eigenaars en zij daardoor nadeel lijden. Een dergelijk besluit kan dan in strijd zijn met de eisen van redelijkheid en billijkheid.
Dat zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn als een deugdelijke motivering voor de bevoordeling van de grooteigenaar ontbreekt, als er geen openheid of transparantie wordt gegeven.
Zijn de andere eigenaren het met het met meerderheidsmacht genomen besluit niet eens, dan kan aan de kantonrechter worden verzocht het besluit te vernietigen. Als de kantonrechter oordeelt dat sprake is van misbruik van meerderheidsmacht en dus strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid, wordt het besluit worden vernietigd. Let wel: een verzoek tot vernietiging van een besluit moet gedaan worden binnen één maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen of kennis heeft kunnen nemen.
Leg me gerust één of enkele voorbeelden voor van besluiten waarvan jij meent dat sprake is van misbruik van meerderheidsmacht. Ik kijk dan wat ik voor je kan betekenen.
Groeten,
Judith