Wat is het verschil tussen reguliere en geliberaliseerde pacht?

Hoewel pacht op het eerste oog erg op huur lijkt, is het een gecompliceerd en specialistisch rechtsgebied. Als bij het opstellen van de pachtovereenkomst bijvoorbeeld de regels niet goed worden nageleefd, kan dat grote gevolgen hebben.

Wat is pacht precies?

Pacht is een overeenkomst die erg op huur lijkt, waarbij agrarische gronden door de eigenaar in gebruik worden gegeven aan de pachter. De opbrengst van het verpachte goed komt in beginsel toe aan de pachter. Pacht kan als volgt worden gedefinieerd:

‘Pacht is een overeenkomst waarbij de verpachter een onroerende zaak (een hoeve of los land) of een gedeelte daarvan aan de pachter in gebruik geeft voor de uitoefening van landbouw, in ruil voor een tegenprestatie (vaak een geldbedrag).’

Bij pacht is sprake van een bijzondere overeenkomst. Wanneer wordt voldaan aan de voorwaarden die in de wet staan, geldt dat sprake is van een pachtovereenkomst. Dit is ook het geval wanneer partijen dat zo niet hebben bedoeld of gewild. Andersom geldt dit dus ook. Wanneer niet aan de voorwaarden uit de wet is voldaan, komt er geen pachtovereenkomst tot stand.

Economische activiteit

Op basis van rechterlijke uitspraken volgt dat sprake dient te zijn van economische activiteit gericht op winst door uitoefening van landbouw. Het in gebruik verstrekken van bijvoorbeeld grasland ten behoeve van een hobby is dus geen pacht.

Voor pacht moet sprake zijn van een agrarische onderneming: een complex van economische activiteiten gericht op winst door de uitoefening van de landbouw. Agrarische activiteiten die slechts als liefhebberij of bron van bijverdienste kunnen worden beschouwd, zijn wegens hun geringe omvang onvoldoende om als economische activiteit te worden aangemerkt en dus geen pacht.

Verschillende soorten pacht

De meest voorkomende vormen van een pachtovereenkomst zijn de reguliere pachtovereenkomst en de geliberaliseerde pachtovereenkomst.

Reguliere pacht

Een reguliere pachtovereenkomst kan worden aangegaan voor zowel: een hoeve, agrarische woningen, losse agrarische bedrijfsgebouwen als los land.

Op een reguliere pachtovereenkomst zijn dwingendrechtelijke wetsbepalingen van toepassing. Op grond van artikel 7:327 BW is de pachtprijs is namelijk gebonden aan een wettelijk vastgesteld maximum. Ook bestaan op grond van artikel 7:325 BW regels voor de duur van de overeenkomst.

De pachtduur voor los land bedraagt minimaal 6 jaar, voor een hoeve geldt een minimum van 12 jaar. Na een periode van 6 à 12 jaar, wordt de reguliere pacht telkens automatisch met 6 jaar verlengd. De verpachter is bij het einde van een pachttermijn gebonden aan wettelijke opzeggingsmogelijkheden.

Daarnaast heeft bij reguliere pacht de pachter een wettelijk voorkeursrecht van koop. Uitgangspunt is dat de verpachter het te vervreemden recht niet – althans niet onvoorwaardelijk – aan een derde mag aanbieden voordat hij het heeft aangeboden aan de pachter.

Geliberaliseerde pacht

In tegenstelling tot de reguliere pachtovereenkomst, kan een geliberaliseerde pachtovereenkomst enkel worden aangegaan ten aanzien van los land. Wel is geliberaliseerde pacht is flexibeler dan de reguliere vorm, er is minder vastgelegd in de wet.

Bij geliberaliseerde pacht kan een kortere duur dan 6 jaar overeen worden gekomen. Ook is de pachtprijs niet gebonden aan een wettelijk vastgesteld minimum. Indien een geliberaliseerde pachtovereenkomst wordt aangegaan voor méér dan 6 jaar, geldt wel het wettelijke maximum.

Voor een geliberaliseerde pachtovereenkomst geldt dat deze van rechtswege eindigt en niet automatisch wordt verlengd. Daarnaast geldt het wettelijke voorkeursrecht niet bij de geliberaliseerde vorm.

Let op: laat de pachtovereenkomst goedkeuren door de grondkamer

Zolang een pachtovereenkomst niet is goedgekeurd door de grondkamer, geldt voor beide vormen dat ze worden geacht voor onbepaalde tijd te zijn aangegaan. Dit kan grote gevolgen met zich brengen. Let daarbij dus altijd op en zorg ervoor dat een pachtovereenkomst wordt goedgekeurd door de grondkamer.

Wenst u een kritische blik over uw eigen pachtovereenkomst of wilt u weten wat uw kansen zijn? Benader de pachtspecialisten Judith Vermeeren of Elsemieke Cools. Wij helpen u graag verder!

Contact opnemen