Vraagstukken voor de (ver)huurder in tijden van corona-crisis - Asselbergs & Klinkhamer advocaten

Asselbergs & Klinkhamer
gaat zorgvuldig met uw privacy om.

Onze website maakt gebruik van cookies. Deze cookies zijn er om de website goed te laten functioneren en om statistieken te verzamelen aan de hand waarvan de website kan worden verbeterd.

Sinds het uitbreken van de pandemie duurde het niet lang voordat de aandacht verschoof van de medische vraagstukken – en vooral ook het niet te onderschatten menselijke leed – naar economische kwesties. Nu de crisis een aantal weken gaande is, tekent zich macro-economisch een flinke uitdaging af. Zo ook op alle economische sectoren afzonderlijk.

Verhuurders in Nederland krijgen met specifieke vraagstukken aangaande de gebrekenregeling te maken, maar ook de invulling van het goed verhuurderschap is nog niet bekend. Juridische beslissingen moet nog genomen worden door de gerechtelijke instanties.

Het lijkt ons goed vanuit de Sectie Vastgoed van Asselbergs en Klinkhamer in te zoomen op deze kwesties: huurprijsverlaging, en sluiting van het gehuurde.

1. Huurprijsverlaging in verband met corona?

Bedrijfsmatige huurders van winkelruimten en kantoorruimten zullen ongetwijfeld door de (gedeeltelijke) quarantainemaatregelen zowel nationaal als internationaal een terugloop zien van klandizie. Dit betekent verminderde omzet. Kan een huurder daar direct iets mee in de vorm van huurprijsvermindering?

Gebrekenregeling, het mes snijdt langs twee kanten

Huurders kunnen in beginsel geen aanspraak maken op omstandigheden die niet als een gebrek aan te merken zijn. De coronacrisis is – en dat is voor iedereen wel duidelijk – aan te merken als een overmachtssituatie.

De ene kant

Maar is het ook een gebrek? Een gebrek is volgens de wet:

“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”.

De bewoording van deze bepaling leidt misschien bij sommigen tot het oordeel dat de coronacrisis daaronder te plaatsen valt. Ja, omstandigheden die niet toe te rekenen zijn aan de huurder waarbij genot van een zaak niet is als verwacht mocht worden kan ook een overheidsmaatregel zijn. Waarom dan deze maatregelen niet? Er valt wat voor te zeggen. Consequentie kan dan zijn dat de huurder een beroep op huurprijsverlaging doet ex art. 7:207 BW.

De andere kant

Ook het huurrecht in Nederland wordt beheerst door de algemene redelijkheid en billijkheid. Een overmachtssituatie als deze kan niet zomaar middels huurprijsverlaging op het bord van de verhuurder worden gelegd. Waar de gebrekenregeling de huurder beschermt, behoort een overmachtssituatie tot het ondernemersrisico van de huurder, zo kan worden betoogd.

Een derde kant? Contractuele bepalingen en ROZ

Een tot nu toe onbelichte kant van deze kwestie is de mogelijkheid bij contract de gebrekenregeling vorm te geven. De wettelijke gebrekenregeling is er een van aanvullend recht. Dat betekent dat binnen sommige contractuele relaties bepaalde overmachtssituaties zijn aangemerkt als gebrek. Twijfelt u over de contractuele gebrekenregeling? Duik dan in de voor u geldende overeenkomst. Herevalueer.

Bovenal echter: in Nederland wordt zeer veel met (al dan niet aangepaste) ROZ-standaardmodellen gewerkt wanneer het om de verhuur van winkelruimten en kantoorruimte gaat. Deze standaardmodellen sluiten in de Algemene bepalingen huurprijsverlaging omwille van een gebrek uit, tenzij het gaat om een ernstige tekortkoming die te wijten is aan de verhuurder. Daarmee lijkt voor veel huurders de mogelijkheid huurprijsverlaging af te dwingen non-existent.

2. Sluiting gehuurde?

Heeft de huurder een vordering op de verhuurder in het kader van (verplichte)sluiting van het gehuurde?
Sluiting van het gehuurde kan op tweeërlei wijze: van overheidswege, of op initiatief van de verhuurder zelf. De wet, en de contractuele relatie vormen hier het recht. Dat houdt in het kader van sluiting in art. 7:213 BW het goed huurder en verhuurderschap, en in de meeste gevallen de ROZ-overeenkomsten.

Verplichte sluiting door de overheid is uitgesloten in de Algemene Bepalingen van de ROZ-overeenkomsten. Instructies van overheidswege dienen te worden opgevolgd. Ook zonder ROZ-overeenkomst zal niet snel een vordering ontstaan, indien instructie niet wordt opgevolgd door verhuurder, zal de overheid aankloppen bij de huurder. Beiden zijn zij normadressaat.

Sluiting op eigen initiatief zal in deze tijden van crisis weinig opening bieden. Het goed verhuurderschap kan dit vereisen, maar ook bredere rechtsnormen als redelijkheid en billijkheid maken dat een huurder niet snel een vordering op verhuurder heeft. De invulling van deze normen is – logisch – nog niet uitgekristalliseerd. De eerste jurisprudentie over deze kwestie staat nog op de rol.

Toch een slag om de arm. Heeft u als verhuurder of huurder hele specifieke afspraken gemaakt omtrent bepaalde overmachtssituaties of opgelegd te krijgen overheidsinstructies, aarzel niet contact met ons op te nemen.

Van het juridische naar het menselijke

Deze crisis treft – nu al – nagenoeg álle huurders en verhuurders. Alle (goede) maatregelen ten spijt zal deze crisis financieel voor deze partijen littekens achterlaten. Bij alleen over en weer kijken waar juridisch de ruimte licht om de lasten te verleggen is men – zeker in duurzame huurrelaties – helemaal niet gebaat. Mocht het zo ver komen, dan is mediation bij de verdeling van de spreekwoordelijke klappen net zo goed een uitkomst. Samen de klappen opvangen: dáár ligt – los van de juridische invulling – de oplossing.

Wij houden de hele situatie nauwlettend in de gaten op het gebied van huurrecht. Zodra er uitspraken volgen in het kader van de corona-crisis, stellen we u daarvan op de hoogte.

In de tussentijd kunt u bij ons terecht voor alle juridische vragen die u heeft over deze kwestie.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.