Faillissement van huurder; draait verhuurder op voor de kosten?

30 sep 2013 Vastgoedrecht Judith Vermeeren

N.b. Dit artikel is meer dan een jaar geleden voor het laatst gewijzigd. De informatie kan verouderd zijn.
Faillissement Oad, Björn Borg vraagt surseance van betaling... Faillissementen en surseances zijn nog steeds aan de orde van de dag. Oad, waaronder reisbureauketen Globe valt, heeft in Nederland 140 winkels. Van de 24 Björn Borg winkels in Nederland sluiten er binnenkort waarschijnlijk 16. Het merendeel van de winkelpanden zullen zijn gehuurd. Hoe kan de verhuurder in geval van faillissement van de huurder zijn schade zoveel mogelijk beperken?

Opzegging in geval van faillissement

In geval van faillissement van de huurder biedt artikel 39 Faillissementswet zowel de verhuurder als de curator de mogelijkheid de huurovereenkomst binnen 3 maanden tussentijds op te zeggen. Een dergelijke opzegging op grond van de wet is een rechtmatige opzegging. De verhuurder heeft daarom geen recht op (schade)vergoeding wegens misgelopen huurinkomsten ten gevolge van het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst. Onder bepaalde omstandigheden en mits de huurpenningen worden doorbetaald of daarvoor zekerheid wordt gesteld, kan opzegging door de verhuurder misbruik van recht opleveren. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de curator tracht een doorstart te maken of de exploitatie van het bedrijf dat in het gehuurde is gevestigd wil overdragen (indeplaatsstelling).

Boedelschuld of concurrente vordering?

In ruil voor deze eenvoudige tussentijdse opzegmogelijkheid heeft de wetgever in artikel 39 Faillissementswet de huurpenningen verschuldigd ná datum faillissement gepromoveerd tot boedelschuld. Een boedelschuld staat hoger in rang dan gewone vorderingen. Huurpenningen vervallen vóór de datum van faillissement zijn concurrente vorderingen (ook wel verifieerbare vorderingen genoemd). Helaas leert de ervaring dat concurrente vorderingen slechts zelden worden voldaan.

Ontruimingskosten

Na beëindiging van de huurovereenkomst dient het gehuurde ontruimd te worden opgeleverd. Aanvankelijk werd in de rechtspraak gesteld dat, indien de verhuurder op grond van artikel 39 Faillissementswet de huurovereenkomst opzegt, de ontruimingskosten worden aangemerkt als concurrente vordering, maar dat wanneer de curator op die grond opzegt de ontruimingskosten kunnen worden gekwalificeerd als boedelvordering. De Hoge Raad heeft op 19 april 2013 gebroken met voormeld "toedoencriterium" en bepaald dat de opzegging door de curator niet tot schadeplichtigheid voor ontruimingskosten leidt, tenzij de curator vervolgens onrechtmatig of in strijd met een na te leven verbintenis handelt. Uitgangspunt is tegenwoordig dus dat opleveringsschade geen boedelvordering is, maar (onvoorzienbare) schade die bijvoorbeeld wordt veroorzaakt door een verhuizer wel een boedelvordering kan opleveren. Vaak wordt over het hoofd gezien dat de verhuurder hoe dan ook van de curator kan verlangen dat deze de tot de boedel behorende zaken (en soms zelfs zaken van derden) uit het gehuurde verwijdert. Deze zorgvuldigheidsplicht van de curator volgt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 9 juni 2006.

Wat doet u?

Deze blog is te beperkt om in te gaan op alle aspecten die bij faillissement van de huurder een rol kunnen spelen. De vraag hoe een verhuurder zich in het geval van een faillissement van zijn huurder moet opstellen, is sterk afhankelijk is van de feitelijke omstandigheden van het betreffende geval. In geval van surseance van betaling is de positie van de verhuurder bovendien geheel anders. Het is dus raadzaam u tijdig goed voor te laten lichten.

Over de blogger
Judith Vermeeren

Judith maakt sinds 2007 deel uit van de sectie Vastgoed- en omgevingsrecht van AK Advocaten. Judith heeft zich gespecialiseerd in het huurrecht, appartementsrecht, bouwrecht en aanbestedingsrecht.

Meer artikelen van Judith Vermeeren
Judith Vermeeren

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.