Het retentierecht: verhuurders grootste vriend of vijand?

26 mrt 2015 Vastgoedrecht Judith Vermeeren

N.b. Dit artikel is meer dan een jaar geleden voor het laatst gewijzigd. De informatie kan verouderd zijn.
Faillissementen van huurders zijn helaas nog steeds aan de orde van de dag. Enige tijd geleden schreef ik een blog over de mogelijkheden van de verhuurder om zijn schade in een dergelijk geval te beperken. In deze blog beschrijf ik de verstrekkende gevolgen van het beroep van een schuldeiser van de huurder op het retentierecht ten aanzien van het gehuurde én de wijze waarop dit kan worden voorkomen. Wat is het retentierecht? Een retentierecht is de bevoegdheid van de schuldeiser om nakoming van zijn verplichting tot teruggave van iemand anders zaak op te schorten totdat zijn vordering wordt voldaan (3:290 BW).Dit recht komt de schuldeiser toe indien is voldaan aan de volgende vereisten: 1) de vordering heeft betrekking op een zaak, 2) er is sprake van een opeisbare vordering, 3) er bestaat voldoende samenhang tussen de verbintenis tot afgifte en de vordering en 4) de schuldeiser heeft de feitelijke macht over de zaak. Het retentierecht van de verhuurder In de praktijk maak ik met enige regelmaat mee dat een cliënt/verhuurder wiens huurder de huurpenningen niet betaalt, vraagt of hij zich op het retentierecht kan beroepen. Bijvoorbeeld door de sloten van het gehuurde te vervangen en zo de goederen van de huurder onder zich te nemen. In een dergelijk geval moet ik mijn cliënt meestal teleurstellen. Hoewel ik niet uitsluit dat het soms een effectief pressiemiddel zal zijn, staat de wet het niet toe. Uit de rechtspraak volgt dat de verhuurder zich slechts onder zeer bijzondere omstandigheden op zijn retentierecht ten aanzien van de nog in het gehuurde van de huurder aanwezige zaken mag beroepen. Waarom? De wet (artikel 7:231 BW) bepaalt nu eenmaal dat een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak niet zonder tussenkomst van de rechter kan worden beëindigd. Het retentierecht tegen de verhuurder In plaats van zich te beroepen op het retentierecht, kan de verhuurder zich beter behoeden tegen een beroep op het retentierecht van een andere schuldeiser van de huurder. Het volgende voorbeeld maakt dat duidelijk. Een aannemer verricht in opdracht van de huurder werkzaamheden aan het gehuurde pand. Huurder betaalt de aannemer niet (volledig) of gaat failliet. De aannemer kan dan weigeren het pand aan de verhuurder terug te geven door zelf de feitelijke macht uit te blijven oefenen, bijvoorbeeld door de sleutels niet terug te geven en een bord te plaatsen waarmee hij zijn beroep op het retentierecht kenbaar maakt. Een dergelijk beroep op het retentierecht door een derde is, zoals volgt uit een uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 15 januari 2014, alleen mogelijk indien de vordering van de schuldeiser voortspruit uit een overeenkomst die de schuldenaar bevoegd was met hem te sluiten. Aangezien in het betreffende geval de verhuurder en huurder waren overeengekomen dat huurder bepaalde verbouwingswerkzaamheden zou laten verrichten, is aan die voorwaarde voldaan. Een veelvoorkomende situatie. De aannemer mocht zich dus beroepen op zijn retentierecht en zou in het uiterste geval zijn vordering kunnen verhalen op de (executoriale) verkoopopbrengst van het gehuurde. Voorkomen is beter dan genezen Ter voorkoming van een rechtsgeldig beroep door de aannemer of andere schuldeiser ten opzichte van het gehuurde, kan de verhuurder het retentierecht door haar huurder laten weg contracteren. Dit doet de verhuurder door aan de toestemming voor een verbouwing een opschortende voorwaarde te verbinden, inhoudende dat de aannemer van de huurder afstand doet van zijn retentierecht en dit ook vooraf schriftelijk aan de verhuurder verklaart. De nadelige consequenties voor de verhuurder kunnen dus worden voorkomen c.q. beperkt, maar het initiatief daarvoor rust wel op de verhuurder. Oftewel, zoals zo vaak geldt: voorkomen is beter dan genezen. Maak tijdig duidelijke afspraken en houdt in de gaten dat deze afspraken ook worden nagekomen!

Over de blogger
Judith Vermeeren

Judith maakt sinds 2007 deel uit van de sectie Vastgoed- en omgevingsrecht van AK Advocaten. Judith heeft zich gespecialiseerd in het huurrecht, appartementsrecht, bouwrecht en aanbestedingsrecht.

Meer artikelen van Judith Vermeeren
Judith Vermeeren

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.