Hoge Raad over betaling van huur tijdens de coronapandemie

Eerder verschenen al verschillende blogs over de veelbesproken vraag of de huur voor bedrijfsruimte in tijden van corona wel of niet (volledig) moet worden voldaan. Op deze vraag wordt in de rechtspraak geen eenduidig antwoord gegeven. Hier komt verandering in: de Hoge Raad is om een oordeel gevraagd. 

Gronden voor huurprijsvermindering 

In de bestaande rechtspraak wordt veelal aangenomen dat de coronamaatregelen zorgen voor een genotsvermindering die niet aan de huurder is toe te rekenen. Dit kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Dit wordt echter niet verder onderbouwd, dan dat in de memorie van toelichting is bepaald dat met een gebrek niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak wordt bedoeld, maar dat het gaat om elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. De dwingende overheidsmaatregelen zouden zo’n omstandigheid vormen. 

Daartegen kan worden aangevoerd dat de coronamaatregelen enkel zien op de uitoefening van het bedrijf en niet op het gehuurde zelf. Het is dan ook de vraag of (de gevolgen van) de coronamaatregelen thuishoren in de gebrekenregeling. 

In de bestaande rechtspraak, in de zaken waarin de rechter toch aanneemt dat de coronamaatregelen een gebrek vormen, wordt niet via de gebrekenregeling, maar via het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden soms tot een huurkorting gekomen. Dit heeft ook te maken met het feit dat veel algemene voorwaarden huurprijsvermindering op grond van de gebrekenregeling uitsluiten. Ook geeft de weg van onvoorziene omstandigheden een ruimer beoordelingskader. Bij de gebrekenregeling ligt de focus op de aard en omvang van het gebrek en bij de onvoorziene omstandigheden kan meer rekening kan worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.

Bewijs van omzetderving

Uit recente rechtspraak volgt vaak, maar niet altijd, dat de vraag of en in welke mate een recht bestaat op huurprijsvermindering bestaat, niet in zijn algemeenheid kan worden beantwoord. Het is in de eerste plaats aan de huurder om zijn vordering tot huurprijsvermindering te onderbouwen.

Bovenstaande brengt nog steeds niet de gewenste duidelijkheid. Een recente uitspraak van de Rechtbank Limburg zal daarin misschien verandering in brengen.

Rechtseenheid

De Rechtbank Limburg constateerde in een recente uitspraak (naar mijn mening terecht) dat op het gebied van huur en corona een lappendeken van uitspraken en meningen is ontstaan. De verschillen in de literatuur en rechtspraak zijn soms groot. De rechter stelt dat een maatschappelijke noodzaak bestaat aan rechtseenheid. Maar hoe doe je dat, rechtseenheid creëren?

Hoge Raad doet uitspraak

Sinds 1 juli 2012 kunnen, kantonrechters, rechtbanken en gerechtshoven op grond van de Wet prejudiciële vragen aan de Hoge Raad prejudiciële vragen stellen aan de Hoge Raad. De Hoge Raad is de hoogste rechter in Nederland en heeft als belangrijkste taak het bewaken van de rechtseenheid en de rechtsontwikkeling. 

De vragen aan de Hoge Raad 

De Rechtbank Limburg heeft de volgende vragen aan de Hoge Raad voorgelegd:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Is er dan nu ook meteen duidelijkheid? 

Helaas zorgt deze uitspraak van de Rechtbank Limburg niet meteen voor duidelijkheid over de kwestie. Volgens de Hoge Raad heeft een prejudiciële procedure wel hoge prioriteit. Gemiddeld duurt een dergelijke procedure zes tot twaalf maanden. Na de uitspraak van de Hoge Raad zal de procedure bij de rechtbank worden voortgezet, met inachtneming van de prejudiciële beslissing. 

Zodra de Hoge Raad antwoord heeft gegeven op de gestelde vragen volgt een update. Wij blijven u op de hoogte houden van de ontwikkelingen in de rechtspraak.  

Heeft u als huurder of verhuurder vragen over uw specifieke situatie? De vier huurrechtspecialisten van AK helpen u graag. Neem gerust contact op met mij of mijn collega’s: Dimitri Kochx, Sanne Lagarde en Elsemieke Cools.

Contact opnemen