Een huis gekocht met verborgen gebreken, wat nu?

In deze oververhitte huizenmarkt komt het helaas steeds vaker voor: je hebt een huis gekocht zonder voorbehoud van een bouwkundige keuring en de woning blijkt verborgen gebreken te hebben. Bezichtigingen worden steeds korter en soms is zelfs geen sprake van een tweede bezichtiging van de woning. Logisch dat er dan gebreken over het hoofd worden gezien, toch? Maar bij wie ligt dat risico? En ben je met een bouwkundige keuring dan altijd ‘safe’? In deze blog leg ik dat uit.

Wat zijn verborgen gebreken?

Een verborgen gebrek is een gebrek dat pas ná de koop zichtbaar wordt. Niet iedere scheur, kras of oneffenheid die na oplevering in de woning wordt aangetroffen, kwalificeert als een verborgen gebrek. Of de verkoper ertoe is gehouden de schade die de koper lijdt door het verborgen gebrek te vergoeden, hangt af van verschillende zaken, waaronder de bepalingen in het koopovereenkomst en de bepalingen in de wet. In de koopovereenkomst is vaak opgenomen dat de woning de “eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn”.

Over het algemeen komen gebreken voor eigen risico van de koper, tenzij:

– Het gebrek zodanig ernstig is dat de woning niet normaal gebruikt kan worden;
– Het gebrek bekend was bij verkoper en hij/zij dit niet heeft gemeld.

Ik wil meer weten over vastgoedrecht

Normaal gebruik van de woning

Uit de wet of rechtspraak valt niet eenduidig af te leiden wat verstaan moet worden onder “normaal gebruik”. Over het algemeen komt het erop neer dat de woning op een veilige manier en met een redelijke mate van duurzaamheid bewoond moet kunnen worden. Dit is een strengere maatstaf dan mensen vaak voor ogen hebben.

Bij verborgen gebreken die het normale gebruik van de woning in de weg staan kan gedacht worden aan: asbest in de muren, een ernstige lekkage met een aanhoudend vochtig klimaat tot gevolg, een zeer gebrekkige kapconstructie die op korte termijn vervangen dient te worden.

Wat – tot verbazing van veel kopers – niet valt onder een verborgen gebrek is bijvoorbeeld een kleine lekkage of een rotte bovendorpel in een kozijn. Het moet namelijk evident zijn dat de woning niet meer veilig, dan wel ongehinderd gebruikt kan worden.

Onderzoeksplicht vs. mededelingsplicht

Op de koper rust bij de koop van een woning een onderzoeksplicht. Dit betekent dat hij een zorgvuldige en actieve houding aan moet nemen tijdens de bezichtiging.

Op de onderzoeksplicht zijn wel beperkingen, zo mag de koper in beginsel afgaan op door de verkoper gedane mededelingen. Wanneer een verkoper meedeelt dat het dak niet lekt, hoeft een koper daar geen onderzoek naar te laten uitvoeren. Indien de verkoper echter niet duidelijk of vaag is in zijn mededelingen, kan (nader) onderzoek door de koper vereist zijn.

Daar tegenover staat dat de verkopers een mededelingsplicht hebben. In het algemeen is sprake van een mededelingsplicht voor een verkoper wanneer hij een bepaalde eigenschap van het huis kende (of behoorde te kennen) die niet bekend is bij de koper, terwijl de verkoper wist (of behoorde te weten) dat die eigenschap voor de koper van belang is. Aan de andere kant hoeft de verkoper geen mededelingen te doen over eigenschappen of hoedanigheden die de koper zelf eenvoudig kan – of had kunnen – zien. Wees dus als koper alert!

In de meeste gevallen prevaleert de mededelingsplicht boven de onderzoeksplicht. Wanneer een koper echter geen bouwkundig onderzoek heeft laten verrichten, neemt hij daarmee het risico op zich dat na de koop gebreken openbaren.

Heeft u onlangs een huis gekocht en bent u geconfronteerd met verborgen gebreken? Of heeft u juist een huis verkocht en wordt u nu door de kopers aangeschreven, omdat zij verborgen gebreken hebben geconstateerd? Neem dan bij vragen vooral contact met mij of een van mijn collega’s van de sectie Vastgoedrecht op. Samen met u kunnen wij dan bekijken welke juridische stappen u in dat geval kunt nemen.

Heeft u een rechtsbijstandverzekering? Dan kan u ons mogelijk inschakelen op kosten van uw rechtsbijstandsverzekeraar. Voor meer info verwijs ik u naar mijn blog over het recht op vrije advocaatkeuze.

Ik ga contact opnemen