Huur bedrijfsruimte: wel of niet betalen in verband met corona? - Asselbergs & Klinkhamer advocaten

Asselbergs & Klinkhamer
gaat zorgvuldig met uw privacy om.

Onze website maakt gebruik van cookies. Deze cookies zijn er om de website goed te laten functioneren en om statistieken te verzamelen aan de hand waarvan de website kan worden verbeterd.

In verband met het coronavirus hebben diverse huurders de afgelopen maanden niet (volledig) aan hun huurbetalingsverplichting voldaan. Een veelgehoorde vraag van verhuurders is in hoeverre dit terecht is. Moeten zij dit accepteren? Ook voor hen heeft dit immers financiƫle gevolgen.

Rechtspraak tot dusver

Inmiddels is een aantal kort gedingen aangespannen en druppelen de eerste uitspraken binnen. De vraag die in die zaken centraal staat is of de gevolgen van het coronavirus kwalificeren als een ‘gebrek’ in de zin van de wet, en of daardoor aanspraak bestaat op huurprijsvermindering.

Kwalificatie gebrek

Hoewel het slechts voorlopige oordelen zijn, is in de rechtspraak wel een lijn te ontdekken. Wordt het gebruik van het gehuurde verhinderd door een overheidsmaatregel? Dan is er volgens de meeste rechters sprake van een gebrek. Het gaat dan dus om situaties waarin het gehuurde gedwongen gesloten is (geweest) en dus niet om situaties waarin door een huurder vrijwillig besloten is tot sluiting. Dat er in het gehuurde nog wel beperkte bedrijfsactiviteiten hebben plaatsgevonden, doet aan het voorgaande niet af. Als een restauranthouder bijvoorbeeld nog wel maaltijden heeft kunnen bereiden voor een bezorgservice, betekent dat niet dat van een gebrek geen sprake is. Het gaat erom dat de huurder door de overheidsmaatregel zijn core business niet heeft kunnen uitvoeren.

Contractuele uitsluiting

Dat sprake is van een gebrek, betekent niet automatisch dat door de huurder ook aanspraak kan worden gemaakt op huurprijsvermindering. In veel gevallen is dit namelijk contractueel uitgesloten, zoals bijvoorbeeld in recentere versies van de veelgebruikte ROZ algemene bepalingen.

Redelijkheid en billijkheid

Een dergelijke contractuele uitsluiting kan weer opzij worden gezet als sprake is van onvoorziene omstandigheden die maken dat de bepaling een uitwerking heeft die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het is aan de huurder om te onderbouwen dat hiervan sprake is. Dat de coronacrisis en daarop gebaseerde maatregelen onvoorziene omstandigheden zijn, is redelijk evident. Of de contractuele afspraak daardoor nog door de beugel kan, is van verschillende factoren afhankelijk. De rechter zal bij zijn beoordeling in dit kader in ieder geval kijken naar de maatschappelijke positie van huurder en verhuurder, hun onderlinge verhouding en de aard en de ernst van de betrokken belangen. Daarbij zullen verschillende vragen de revue passeren. Hoe groot zijn de verliezen aan beide zijden als gevolg van de crisis? Hoe was hun financiƫle situatie voorafgaand aan de coronacrisis? En in hoeverre is de verhuurder in verband met financieringslasten van de huur afhankelijk?

Mate van vermindering

Als er sprake is van een gebrek dat recht geeft op huurprijsvermindering, rest nog de vraag hoe hoog die vermindering moet zijn. Dit is (wederom) volledig afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Het volledig inhouden van de huur is in het algemeen onacceptabel. Een vermindering van 25-33% werd in diverse voorlopige uitspraken wel passend geacht.

Uitstel van betalingen

Partijen die nog niet in een kort geding zijn verwikkeld, doen er goed aan om samen afspraken maken over de huurbetalingen. Als de impact van de coronacrisis (op termijn) daarbij nog niet volledig inzichtelijk is, kan een tussenoplossing gevonden worden in afspraken over het uitstellen van huurbetalingen, onder voorbehoud van rechten. Dit vergt echter wel maatwerk.

Heeft u als huurder of verhuurder vragen over uw specifieke situatie? Neem dan contact op met Sanne Lagarde.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.