Is uw appartement ‘bestemd’ voor verhuur via AirBnB?

21 okt 2013 Vastgoedrecht AK Advocaten

N.b. Dit artikel is meer dan een jaar geleden voor het laatst gewijzigd. De informatie kan verouderd zijn.
In het NRC Handelsblad van 17 oktober 2013 wordt uitgebreid ingegaan op AirBnB. Een prachtig initiatief en een schoolvoorbeeld van wat de ‘sharing economy’ is gaan heten, maar er zitten volgens het artikel nogal wat haken en ogen aan wat betreft huurrecht en toestemming van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Waar niemand echter bij stil lijkt te staan is dat verhuur voor AirBnB waarschijnlijk ook in strijd zal zijn met het geldende bestemmingsplan.

Bestemmingsplan

Het is van belang dat gebruik van een woning in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Is dat niet het geval, dan kan een derde, bijvoorbeeld een buurman of -vrouw, om handhaving verzoeken. Burgemeester en wethouders hebben in zo’n geval een beginselplicht tot handhaving. Dit betekent dat zij moeten handhaven, tenzij er bijzondere omstandigheden, zoals concreet zicht op legalisering, zijn.

Bed & breakfast

Vooropgesteld moet worden dat het niet is verboden om logees in huis te hebben. Dit valt zonder meer onder een woonbestemming en het zou onaanvaardbaar zijn als men geen vrienden mag laten logeren voor een nacht of twee. Waarom zou je dan diezelfde logeerkamer niet mogen verhuren? Wanneer je kamers (stelselmatig) verhuurt, dan is het gebruik niet meer (uitsluitend) als woning, maar neigt de verhuur via AirBnB steeds meer naar gebruik als ‘bed & breakfast’. Of een bed & breakfast is toegestaan hangt af van de specifieke regels van het bestemmingsplan. Wanneer uitsluitend wonen is toegestaan, dan zal het vestigen van een bed & breakfast niet direct mogelijk zijn op grond van het bestemmingsplan.

Ondergeschikte nevenactiviteit

Meer recente bestemmingsplannen proberen echter steeds meer ruimte te geven voor deze initiatieven door bed & breakfast mogelijk te maken als “ondergeschikte nevenactiviteit”. U mag dan een bepaald percentage van uw vloeroppervlak gebruiken als bed & breakfast, mits u er zelf nog woont.

Kruimelgevallenregeling

Niet ieder bestemmingsplan biedt echter deze mogelijkheid. Om een AirBnB, of in ruimere zin een bed & breakfast, planologisch mogelijk te maken moet dan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Dit kan bijvoorbeeld met een omgevingsvergunning op basis van de zogenaamde “kruimelgevallenregeling”. De gemeente is echter niet verplicht om een vergunning te verlenen en of zij daartoe bereid is, zal onder meer afhankelijk zijn van gemeentelijk beleid omtrent verhuur en bed & breakfast.

Volledig appartement verhuurd

Daarnaast bieden eigenaren op AirBnB en vergelijkbare sites als Wimdu ook vaak volledige appartementen te huur aan voor enkele nachten. Het gebruik lijkt dan minder op een bed & breakfast maar eerder op een regulier hotel. Dit zal niet zijn toegestaan op basis van het bestemmingsplan en het is zeer de vraag of de gemeente mee zal werken aan planologische wijziging voor het gebruik als hotel in een appartementencomplex met woningen. Vooralsnog is hier dan ook geen bevredigende oplossing voor.

Afsluitend over AirBnB

Het bestemmingsplan is één van de facetten waar rekening mee moet worden gehouden bij verhuur van een appartement. Daarnaast kunnen fiscale regels, huisvestingsvergunningen en de regels van het splitsingsreglement en huishoudelijk reglement van de VvE een rol spelen. Met innovatieve concepten als AirBnB is duidelijk geen rekening gehouden bij het opstellen van al die regels en voor zowel verhuurders als beleidsmakers zal het de komende jaren aftasten zijn waar de grenzen liggen en waar deze moeten komen te liggen.

Over de blogger
AK Advocaten

AK Advocaten is één van de grotere advocatenkantoren in West-Brabant. Een sterk kantoor wordt gedragen door een team van sterke individuen.

Meer artikelen van AK Advocaten

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.