Kan de VvE een verhuurverbod opleggen?
25 sep 2014 Vastgoedrecht Judith Vermeeren
N.b. Dit artikel is meer dan een jaar geleden voor het laatst gewijzigd. De informatie kan verouderd zijn.
U heeft een appartement in eigendom en wenst dit te verhuren? Wie houdt u tegen, zult u denken? Helaas. Verhuurmogelijkheden kunnen op velerlei manieren worden beperkt.
Mijn kantoorgenoot Steven van Hengel wees in zijn blog van 21 oktober 2013 al op mogelijke strijdigheid met het bestemmingsplan. Niet alleen de gemeente, maar ook de VvE kan een verhuurverbod opleggen. Of dat terecht is, leest u hieronder.
De rechten en verplichtingen van de eigenaar binnen de VvE
Wanneer u een appartement(srecht) bezit, heeft u een aandeel in (mede)eigendom van het gebouw en een exclusief gebruikersrecht ten aanzien van het betreffende appartement. Alle appartementseigenaren zijn verplicht lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). De rechten en plichten van de eigenaren zijn opgenomen in de splitsingsakte, het reglement en een eventueel huishoudelijk reglement.Verhuurverbod wel/niet toegestaan?
Uit de wet (art. 5:120 lid 1 en 5:112 lid 4 BW) en jurisprudentie volgt dat het een VvE is toegestaan beperkingen te stellen aan het privégebruik van appartementsrechten. Dat wil echter niet zeggen dat een verhuurverbod zo maar kan worden ingeroepen op grond van de wet. De praktijk wijst uit dat met regelmaat ten onrechte een beroep wordt gedaan op een verhuurverbod. Voor een geslaagd beroep dient het verhuurverbod te zijn opgenomen in het splitsingsreglement van de VvE.Splitsingsreglement boven huishoudelijk reglement
Vermelding van een verhuurverbod in het huishoudelijk reglement is dus onvoldoende. Het huishoudelijk reglement is immers ondergeschikt aan het splitsingsreglement, omdat het huishoudelijk reglement slechts regels geeft m.b.t. orde en handhaving en niet hoeft te worden ingeschreven in de openbare registers. Een verhuurverbod is een verdergaande beperking met derdenwerking en hoort daarom in het splitsingsreglement thuis.Tekst splitsingsreglement is bepalend
Waarop moet u letten bij lezing van het splitsingsreglement? In de eerste plaats volgt uit het splitsingsreglement de bestemming van de privéruimten. Vaak is opgenomen dat de privéruimten zijn bestemd om te worden gebruikt als “woonruimte” al dan niet met de aanvulling “dat de ruimten alleen mogen worden gebruikt door de gerechtigden met hun gezinsleden of bij hen inwonenden”. In het eerste geval is verhuur in beginsel toegestaan, in het tweede geval (met de aanvulling) niet. Het komt dus heel nauw op de tekst aan. Ter illustratie van het tweede verwijs ik naar een vrije recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 juli 2014. In die kwestie deed de VvE een geslaagd beroep op de staking van kamergewijze verhuur van het appartement aan zes studenten.Voorafgaande toestemming VvE of kantonrechter
Verder is in veel splitsingsreglementen bepaald dat verhuur slechts is toegestaan na toestemming van de VvE. Stemt de VvE niet in met verhuur, dan kan de kantonrechter worden verzocht op grond van artikel 5:121 BW vervangende toestemming te verlenen. Een dergelijke vervangende toestemming kan slechts worden verleend indien de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. Het gerechtshof te Amsterdam heeft op 7 mei 2013 bepaald dat die toestemming niet per definitie voorafgaand aan de verhuurperiode dient te worden verzocht. De eigenaar/verhuurder verspeelt dus niet zijn recht door pas op een later moment (vervangende) toestemming te vragen. Kortom: Verhuur van een appartement klinkt eenvoudiger dan dat het is. Een juiste interpretatie van de splitsingsakte is doorslaggevend!
U schrijft: Het huishoudelijk reglement is immers ondergeschikt aan het splitsingsreglement, omdat het huishoudelijk reglement slechts regels geeft m.b.t. orde en handhaving en niet hoeft te worden ingeschreven in de openbare registers.
Naar mijn mening is dit onjuist.
Geachte mevrouw Vermeeren,
Op grond van artikel 59 lid 6 van het Modelsplitsingsreglement 2006 is een VvE (Vereniging van Eigenaren) bestuur verplicht het huishoudelijk reglement en de wijzigingen daarvan te publiceren in de openbare registers.
Gaarne uw commentaar hierop.
Met vriendelijke groet,
Jack Karremans
Secretaris VvE Woningen Waterjuffer te Roosendaal
Beste heer Karremans,
Het is correct dat, indien het Modelreglement 2006 van toepassing is, publicatie van het huishoudelijk reglement in de openbare registers verplicht is. Dat betekent echter niet dat het huishoudelijk reglement daardoor dezelfde kracht krijgt als de splitsingsakte. De splitsingsakte blijft hoger in rang. Niet voor niets zijn voor wijziging van de splitsingsakte (artikel 60 MR2006) daarom meer stemmen vereist dan voor wijziging van het huishoudelijk reglement (artikel 59 MR2006).
In het huishoudelijk reglement kunnen in beginsel (op grond van de wet) alleen regels van orde worden vastgesteld. Een verhuurverbod is geen regel van orde, maar een regel omtrent het gebruik van privéruimten. Indien in de splitsingsakte niet is opgenomen dat bij huishoudelijk reglement (ook) regels omtrent het gebruik van de privéruimten kunnen worden vastgesteld, is de bepaling omtrent het verhuurverbod in het huishoudelijke reglement in strijd met de splitsingsakte en dus nietig.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Geachte mevrouw Vermeren,
Dank voor uw toelichting inzake verhuur mogelijkheden in relatie met o.a. het splitsingsregelement.
U stelt dan ook dat een juiste interpretatie van de splitsingsakte doorslaggevens is.
Zou volgens u studentenkamerverhuur(5 kamers) zonder bewoning door de eigenaar bij de bestemmingomschrijving ‘Particulier woongebruik door de eigenaar of gebruiker en hun gezin’ mogelijk zijn of niet.
Ik hoop dat u voor mij duidelijkheid kan verschaffen op dit onderwerp.
Met vriendelijke groet,
Pascal Roeland
Beste heer Roeland,
Gezien de door u geformuleerde bestemmingsomschrijving in de splitsingsakte acht ik kamerverhuur aan studenten daarmee strijdig.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Geachte mevrouw Vermeeren,
Bedankt voor uw reactie, het luistert blijkbaar erg nauwkeurig.
Met vriendelijke groet,
Pascal Roeland
Geachte Mw Vermeeren,
Wij zijn voornemens een appartement te kopen waarbij een tegenstrijdigheid bestaat betreffende de mogelijkheid van verhuur aan derden. Voor de huidige eigenaar, was het appartement in bezit van een woningstichting. In de splitsingsakte staat aangegeven dat de eigenaar zijn gebruiksrechten door een ander kan laten uitoefenen mits hij die ander een verklaring laat tekenen waarin hij toestemd met de bepalingen die zijn genoemd in het (huishoudelijk) regelement. Daartegenover staat in de koopakte van huidige eigenaar een kettingbeding dat hoofd- en bijzaak alleen vervreemd, of belast mogen worden met beperkte genotsrechten waardoor derden de beschikking daarover krijgen, indien er 1 gebruiker is voor hoofd- en bijzaak. Echte als aanvulling is een bijzondere verplichting opgelegd, waarin de koper wordt verplicht de woning alleen zelf en met evt gezinsleden te bewonen en deze niet aan derden mag verhuren. Bij ingebrekestelling wordt een boete van 20 procent van de koopsom opgelegd ten gunste van de woningbouwvereniging. Het koopcontract is naar mijn menig tegenstrijdig met de bepalingen in de splitsingsakte. Is de splitsingsakte hier bepalend?
Waar kan ik de splitsingsakte van 2006 verkrijgen ? Wij gebruiken nu het model uit 1992 voor V.V.E.”Het Gebouw De Houttuinen ” te Goes. Dit ivm verhuur van het appartement tegen te gaan. In onze splitsingsakte staat hier niets over in.
Wel art. 24/25/26 mbt privé gedeelte aan gebruiker[ model 1992 ]. Hoe kunnen wij ons H.H. Reglement aanpassen hiervoor ?
Beste heer Den Boer,
Zojuist vernam ik dat mijn collega Steven van Hengel u reeds te woord heeft gestaan.
Op uw verzoek treft u onderstaand aan de link naar mijn blog waarop u eerder reageerde. Daaruit kunt u opmaken dat aanpassing van het Huishoudelijk Reglement geen soelaas biedt om een verhuur van privéruimten tegen te gaan. Een verhuurverbod kan alleen in de splitsingsakte worden opgenomen. Zo nodig dient dus de splitsingsakte te worden gewijzigd. Daarvoor is op grond van artikel 5:139 BW in beginsel unanimiteit, dan wel 4/5 meerderheid vereist.
Mochten wij nog iets voor u kunnen betekenen, dan verneem ik dat wel.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Beste mevrouw Vermeeren,
Wij hebben in onze laatste vergadering besloten een aanbiedingsplicht/ recht van eerste koop vwb verkoop van de garage aan te brengen in het huishoudelijk reglement (HR) ten gunste van bestaanden vve-leden.
Is het toegestaan en (juridisch) effectief om dat aan het HR toe te voegen? Voor uw informatie iedereen is akkoord, en ons gebouw is van 1955 met bijbehorend splitsingsakte en modelreglement van die tijd.
Met dank!
Marcel Hoebe
Beste heer Hoebe,
Excuus voor mijn late reactie.
Uw vraag is mij niet helemaal duidelijk. Is de garage nu gemeenschappelijk?
Een aanbiedingsplicht/recht van koop m.b.t. een gemeenschappelijk deel in het HR reglement is niet rechtsgeldig, aangezien dit ziet op een beschikkingsdaad. Wijziging van de splitsingsakte is daarvoor nodig.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Beste mevrouw Vermeeren,
Recentelijk heeft een BV een appartementsrecht gekocht in onze flat. De eigenaar van de BV woont momenteel in de woning.
Op basis van communicatie met deze meneer bestaat binnen het bestuur, waarvan ik overigens bestuurder ben, het sterke vermoeden dat hij binnenkort het appartement wil gaan verhuren. Dus via de vastgoedbeheer BV die op papier eigenaar is van appt. (Verhuur niet als short-stay, maar langdurig.)
Mag het bestuur (of de ALV) dit verbieden in dit geval? Weet niet of deze constructie nl. onder bedrijfsmatig verhuren valt. Flat heeft uitsluitend een woonbestemming.
bvd.
Gr.,
Robert Rijnders
Bestuurder VvE
Beste heer Rijnders,
Excuus voor mijn late reactie. Uw vraag had ik over het hoofd gezien.
Het antwoord of verhuur door de BV is toegestaan, kunt u als het goed is terug vinden in de splitsingsakte. Alleen indien daarin een verhuurverbod is opgenomen, kunnen maatregelen worden getroffen. Verhuur voor lange(re) termijn ten behoeve van bewoning is niet bedrijfsmatig. Het gebruik is dan immers conform de kennelijke woonbestemming.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Is er een definitie van ‘particulier woongebruik’ welke bepaling is opgenomen als bestemming in de splitsingsakte? En valt kamerverhuur aan studenten daar wel of niet onder?!
En als de VVE het niet eens is met kamerverhuur aan studenten, heeft het dan kans van slagen als zij dit willen verbieden op grond van de bepaling in de splitsingsakte ‘als géén onredelijk te achten hinder wordt toegebracht aan het gebruik van de overige eigenaren’?
Vriendelijke groet,
Maud de Vries
Beste Maud,
Voor ‘particulier woongebruik’ geldt geen algemene definitie. Ik interpreteer het zo dat studentenhuisvesting daar ook onder kan vallen. Verder ben ik van mening dat studenten niet per definitie overlast/hinder veroorzaken. De VvE zal concrete voorbeelden moeten noemen teneinde aan te tonen dat de studenten in kwestie overlast veroorzaken. Of overlast aannemelijk is, is onder meer afhankelijk van het aantal studenten dat in het appartement wordt gehuisvest.
Ik hoop je vragen hiermee te hebben beantwoord.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Ons pand bestaat uit 3 appartementlagen. Op de 4e verdieping zijn bergingsruimten die volgens de splitsingsakte de bestemming berging/kamer hebben. De nieuwe eigenaar wil naast zijn appartement deze ruimte commercieel verhuren. Waarschijnlijk wil hij er een zelfstandige wooneenheid van maken. Dus toiletvoorziening en keukenfaciliteiten aanbrengen.
Kunnen wij dit als VvE tegenhouden? Naar mijn mening wordt er in feite een nieuw appartement gemaakt. Dit lijkt mij in strijd met de splitsingsakte.
Hallo Judith,
Nog even een aanvulling. De nieuwe eigenaar heeft het appartement op de tweede verdieping gekocht en dit verbouwd tot 3 studentenkamers en een gemeenschappelijke woonruimte. Hij gaat er dus zelf niet wonen.
M.v.g. Peter Tijhaar
Beste Peter,
De vraag of verhuur aan studenten op de 2e verdieping is toegestaan, is afhankelijk van de formulering van de bestemming van de privé-ruimten in de splitsingsakte. De bergingsruimten op de 4e verdieping hebben kennelijk de bestemming “berging/kamer”. Het laten bewonen (door studenten) is in strijd met die bestemming. Uit de splitsingsakte dient te volgen hoe daartegen kan worden opgetreden (boete, ontzegging gebruik), of bijvoorbeeld dat het wel is toegestaan na toestemming van de vergadering.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Beste Judith,
In de akte van splitsing uit 1983 van het kantoorpand dat ik wil kopen om er in te gaan wonen staat:
‘ De eigenaars en gebruikers zijn verplicht hun privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming daarvan, te weten:
appartementsrecht met appartementsindex 1: kantoren
appartementsrecht met appartementsindex 2: woning met berging en kantoren’
Op de bijbehorende tekening staat het object dat ik wil aankopen aangeduid met appartementsindex 2, net zoals de appartementen van overige bewoners. Mag ik hieruit de conclusie trekken dat ik hier mag wonen?
Alvast bedankt,
Hanneke Jansen
Beste Hanneke,
Uit die omschrijving van de bestemming in de splitsingsakte mag je inderdaad opmaken dat het appartementsrecht dat jij wenst te kopen (ook)mag worden gebruikt voor bewoning.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
beste Judith
kan op basis van de bestemming bedrijfsruimte in de splitsingsakte de betreffende appartementen verhuurd worden aan toeristen? en op basis waarvan wel of niet en onder welke voorwaarden?
bij voorbaat dank Pieter
Beste Judith,
Hoeveel stemmen in vergadering de VvE heb ik nodig volgens (oud) Art. 875 l lid 2 boek 3 om tot wijziging van de bestemming van een appartement in aanmerking te komen?
Alvast bedankt en met vriendelijke groet,
Hanneke Jansen
Beste Judith,
Wij zijn een huurovereenkomst aangegaan met een verhuurder van een kiosk die deel uit maakt van een appartementencomplex. Volgens het bestemmingsplan en onze vergunning mogen wij onze onderneming starten. Nu blijkt dat de Vve binnenkort bijeenkomt om in stemming te brengen of wij er wel of niet mogen staan. Hebben zij die bevoegdheid?
Alvast bedankt en vriendelijke groet,
Marlon Marza
Beste Marlon,
Het antwoord op de vraag of de VvE zich met succes kan verweren tegen de verhuur is afhankelijk van hetgeen in de splitsingsakte is bepaald over verhuur. Indien daarin een verhuurverbod is opgenomen of op andere wijze het plaatsen van een kiosk is verboden, kan de VvE maatregelen treffen, hetgeen mogelijk ook tot een gebruiksverbod voor u leidt.
In een dergelijk geval pleegt de verhuurder jegens u wanprestatie; hij kan u dan immers niet het toegezegde genot van het gehuurde verschaffen. De verhuurder is dan gehouden de dientengevolge door u te lijden schade te vergoeden. Gebeurt dat niet vrijwillig, dan zal u dat in rechte moeten vorderen.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Beste Judith,
Onlangs hebben we een nieuwbouwwoning gekocht. We zijn nu in de startfase van het oprichten van de VVE beland. Op het forum op de website van het nieuwbouwcomplex ontstaat een discussie over het verhuren van kamers door middel van bijvoorbeeld de website “AirBNB”
Wij en sommige toekomstige bewoners vragen ons af of het mogelijk, dan wel noodzakelijk is airBNB en aanverwante activiteiten te verbieden in het huishoudelijk reglement. De splitsingsakte zegt hierover: “Voorts is het niet toegestaan de prive gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf”
In een ander artikel in de splitsingsakte staat:
“Een eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruikersrechten door een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een kopie van een geldig legitimatiebewijs alsmede een tweevoud opgemaakte gedagtekende verklaring……. (ondertekening huishoudelijk reglement…..)…. enz.
Zelf denk ik dat we niet bang hoeven zijn dat 1 van de woningen “opgekot” wordt om zo aan zoveel mogelijk mensen te verhuren, en/of…… we geen idee hebben wie er nu weer 1 of twee dagen naast je woont… of komt feesten.
Omdat de splitsingsakte dit verbied.
Klopt dit?
Alvast dank!
Met vriendelijke groet,
Jessica Bredevoort
Beste judith,
ik overweeg om een klein appartement te kopen voor de verhuur. In de splitsingsqkte staat echter aangegeven dat het appartement d bestemming kantoor heeft. Echter sinds in ieder geval 2008 of mogelijk eerder al is het appartement in gebruik als zijnde een woonbestemming. Dit lijkt mij in strijd met de functie die ervoor staat. Kan volstaan worden met toestemming van de algemen leden vergadering of moet er ook nog een wijziging in de splitsingsakte worden aangegracht?
Wij willen graag onze appartement verhuren voor 3 maanden terwijl wij op reis zijn (short stay). Wij hebben echter een moeilijk onder buurvrouw die heel vaak naar de rechter stapt met alles en willen voorkomen dat wij er ook niet zijn met haar! Zij klaagt continu over overlast…aan de onderburen en ook aan ons. Wij hebben 4 keer onze huis verhuurd via airbnb (zij gaf toestemming voor dit maar gaat binnenkort het opzeggen vrees ik)
Onze splitsingsakte zegt alleen dat onze woning bestemd is al woning maar niets verder van wat je eerder genoemd hebt, dus niet expliciet dat het niet verhuurd mag worden. Wij moeten wel toestemming van de VVE hebben (waar wij van bestuur zijn, wij zijn met zo’n 3’n leden) moeten wij iedereen mee krijgen? Of is meerderheid genoeg in dit geval?
Ik hoor het graag.
Met vriendelijke groeten,
Kara
Beste Judith,
In onze splitsingsakte is opgenomen dat toestemming van de VVE vereist is voordat ik mijn appartement kan verhuren. Ik begrijp echter dat deze toestemming ook achteraf gevraagd kan worden en dat de VVE alleen op redelijke gronden kan weigeren in te stemmen met verhuur. Klopt dit? En zo ja, wat zijn redelijke gronden voor de VVE om verhuur te weigeren? Waarom kan ik toestemming ook pas achteraf vragen? Ter volledigheid: het gaat gewoon om verhuur aan 1 tot 3 personen als woonruimte (bijv. expat).
Ik verneem het graag.
Groeten,
Ralph
Beste Judith,
Dank voor je toelichting hierboven.
Ik heb een appartement op het oog en wens deze aan te schaffen en vervolgens te bestemmen voor verhuur aan expats.
Nu staat er in de splitsingsakte :
De bestemming van de prive gedeelten is :
Wat de woning betreft: bewoning door 1 gezin
Er staat niet bewoning door de eigenaar van het appartementsrecht oid.
Is verhuur naar uw mening nu toegestaan?
met vr grt Marcus
Beste Marcus,
Indien de bestemming “bewoning voor 1 gezin” luidt en in de splitsingsakte geen verhuurverbod is opgenomen, dan is verhuur aan expats toegestaan. Kamerverhuur bijvoorbeeld niet.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Geachte Mw Vermeeren,
Ik ben voorzitter van een kleine Vve, (4 apt)
Recentelijk is 1 van de appartementen verkocht. De nieuwe eigenaar zei van plan te zijn om dit langdurig te gaan verhuren. Niet lang geleden is dit apt inderdaad verhuurd. Echter na 2 weken was de huurder verdwenen en was er plotseling iemand anders komen te wonnen. De nieuwe eigenaar wist hier niets van en werd door een andere bewoner op de hoogte gebracht. De tweede huurder heeft het van de eerste overgenomen.
De nieuwe eigenaar ging hier mee akkoord.
Echter, nu dit weekeinde zagen wij de er opnieuw nieuwe mensen het pand betreden.
De dooi nicotine was lastig, het waren mensen uit noord Afrika welke zeiden het apt voor 10 dagen te hebben gehuurd. Afgelopen nacht veel herrie in het verhuurde apt gehoord.
De nieuwe eigenaar geeft niet thuis, Hij wist er niet van, maar ging er van uit dat het wel goed zou zitten.
U begrijpt dat dit voor ons als VvE niet bevredigend is.
In de splitsingsakte staat alleen dat het prive gedeelte bestemd is als woning, verder niets.
Het reglement heeft niets opgenomen ten aanzien verhuur.
Wat zouden wij als VvE kunnen doen?
Verhuur voor langere tijd, minstens 6 maanden is voor de VvE acceptabel.
Echter, na goedkeuring VvE.
Onderverhuur zoals nu, of als bij airbnb, is niet wenselijk.
Graag uw mening.
Met vriendelijke groet,
Jos van der Waal
Beste Jos,
Uit jouw woorden maak ik op dat in de splitsingsakte geen verhuurverbod is opgenomen. Dat wil echter niet zeggen dat tegen deze onderhuursituatie geen actie kan worden ondernomen. Afhankelijk van de frequentie van de onderhuur kan sprake zijn van bedrijfsmatigheid, hetgeen alsnog strijdig kan zijn met de bestemming. Los daarvan bepaalt de splitsingsakte waarschijnlijk dat indien een gebruiker overlast veroorzaakt daartegen maatregelen kunnen worden getroffen, zoals bijvoorbeeld oplegging van een boete of (ultimum remedium) ontruiming. Bel mij gerust even voor overleg: 076 502 20 80.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Ook al staat er geen verhuurverbod in de splitsingsakte, dan nog geldt dat ingevolge de uitspraak van het hof Adam van 10 september 2013, GHAMS:2013:2857,http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHAMS:2013:2857
dat verhuur voor korte termijn, bijvoorbeeld aan toeristen, verboden is omdat het in strijd is met de statuten?
Of zijn er nog recentere uitspraken waar dit is genuanceerd?
Hallo,
in een splitsingsakte staat het volgende:
“Een Eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het Bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het Reglement en het eventuele Huishoudelijk Reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 lid 1 Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een Gebruiker betrekking hebben, zal naleven.
Een Eigenaar wordt geacht aan het in dit lid gestelde te hebben voldaan indien het in de vorige zin van dit lid bepaalde is opgenomen in de overeenkomst waarbij het Privé Gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de Gemeenschappelijke Gedeelten en/of Gemeenschappelijke Zaken aan een ander wordt verhuurd of op andere wijze in gebruik wordt gegeven en een kopie of een uittreksel van deze overeenkomst in tweevoud aan het Bestuur is ter hand gesteld en deze kopie of dit uittreksel door het Bestuur voor akkoord is ondertekend.”
Ik ga ervan uit dat het betekend dat VVE bestuur akkoord moet geven op verhuur en ook de huurder ondertekend dat hij/zij zich zal houden aan huishoudelijk reglement, maar dat het in principe wel kan! Of zie ik het onjuist?
Geachte Mevrouw Vermeeren,
Als voorzitter van een VvE met 60 appartementen wil u de volgende vraag stellen m.b.t. verhuur.
Ter informatie deel ik u mede dat in het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 van toepassing is.
Als toevoeging in artikel 17 lid 4 is toegevoegd : als woonruimte; en ………
Twee appartementen zijn in eigendom van bedrijven welke veel arbeidsmigranten in dienst hebben. In de getekende gebruikersverklaring van deze bedrijven geven ze aan de appartementen te verhuren aan een uitzendbureau.
Dit uitzend bureau plaats nu arbeidsmigranten in deze appartementen voor soms een korte of langere periode. Het wisselen gaat buiten het gezichtsveld van de VvE om.
Wij hebben de eigenaren gewezen op het feit dat de VvE de namen van de gebruikers in de gebruiksverklaring vermeld wil hebben.
Door de snelle wisselingen heeft het bestuur geen zicht meer op de juistheid van de verklaringen.
Het bestuur vraagt zich af of deze gang van zaken correct is en eventueel gestopt of aan banden gelegd kan worden.
Wij hebben inmiddels de Gemeente ook geïnformeerd of dit in strijd is met het bestemmingsplan.
Mocht u nog aanvullende vragen hebben vernemen wij dit gaarne.
Met vriendelijke groet
R.J. Somer
Geachte Mw Vermeeren,
Ik ben niet onderdeel van een VvE, maar er zat bij de koop een kettingbeding van de woningbouwvereniging. ER is toentertijd gezegd dat dit beding voor 10 jaar geldig was, maar nu kan ik dat termijn niet vinden in de aktes.
De tekst is: Het is koper niet toegestaan de woning kamwergewijs te verhuren danwel dienovereenkomstig te bewonen.
Mijn vraag is wat kamergewijs precies inhoud.
Concreet wil ik kijken of ik mijn woning kan delen met een vriend die mij dan huur betaald. Of alternatief of ik 2 kamers kan verhuren via AirBnB.
Met vriendelijke groet,
D. De Bruin
Beste heer/mevrouw De Bruin,
Uit uw informatie maak ik op dat het kettingbeding wel in de koopovereenkomst is opgenomen. Gezien uw vraagstelling ga ik ervan uit dat de termijn van het kettingbeding nog niet is verstreken. Is er een sanctie gesteld op overtreding?
De term “kamergewijs” is discutabel. In de regel wordt hieronder bijvoorbeeld verstaan verhuur aan studenten. Indien u zelf in de woning blijft wonen en deze deelt met een vriend, zal er niet snel sprake zijn van strijd met het kettingbeding. Dit is echter afhankelijk van de strekking van het beding, waarschijnlijk gerelateerd tot de omgeving. Verhuur via AirBnB zal wel weer onder het verbod vallen. Daarbij komt dat bij AirBnB sprake is van commerciële verhuur, hetgeen mogelijk strijdig is met het bestemmingsplan. Enkele grote gemeenten hebben daarvoor beleid, bijvoorbeeld dat verhuur via AirBnB voor in totaal maximaal 2 maanden per jaar wordt gedoogd.
Indien u nog vragen heeft of wenst dat ik de koopovereenkomst beoordeel teneinde u een sluitender antwoord te kunnen geven, bel mij gerust: 076 502 20 80.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Geachte Mevrouw Vermeer,
Wij zijn thans een coöperatie en overwegen de overgang naar een VvE.
Een heikel punt is het al dan niet verhuren. (75 % tegen verhuur, 25 % het is toch niet tegen te houden)
Indien in de akte van splitsing is opgenomen: ” “woonruimte” met de aanvulling “dat de ruimten alleen mogen worden gebruikt door de gerechtigden met hun gezinsleden of bij hen inwonenden”. Is dat de zgn “zelfbewoning”?
Is dan elke verhuur uitgesloten ? Ook die tijdelijke verhuur van twee jaar (per 1 juli 2016) ? Ook verhuur in het kader van de Leegstandswet ?
Bij voorbaat hartelijke dank,
G.J. van Tent
Beste Judith Vermeeren,
Sluiten onderstaande passages uit de splitsingsakte, verhuur van één zolderkamer aan één student voor langere tijd ( dus geen AirBnB of zo) uit?
“Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming.
Deze is voor elk van de privé gedeelten welke recht geven op een woning: woning voor privé-doeleinden (…)
Het is toegestaan, mits met inachtneming van de daarvoor geldende gemeentelijke bepalingen,
mede een kantoor- of beroepsruimte voor eigen gebruik in de woning te hebben (…)
Het is niet toegestaan in de privé gedeelten beroepen of bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van de horeca en/of erotiek uit te oefenen,
noch daarin gelegenheid te geven tot het (doen) uitoefenen van gokspelen.
Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.”
Geachte Mevrouw Vermeeren,
Ik zie eerst thans tot mijn schande dat ik u in enkelvoud heb aangeschreven. Mijn excuses daarvoor. Wellicht ontstaan door mijn enthousiasme voor uw blog?
met vriendelijke groet,
George van Tent
Geachte mevrouw Vermeeren,
Bij het aanschaffen van een appartement is het de bedoeling dat mijn zoon als eigenaar gaat wonen in dit appartement en twee kamers verhuurd aan 2 medestudenten. In de splitsingsakte staat: “De flats … zijn bestemd voor particulier woongebruik door de gebruikers en hun gezin.”. Er staat dus niet “of bij hen inwonenden”. Maar er staat ook niet “eigenaren”, maar “gebruikers”. Zou door het ontbreken van het deel “of bij hen inwonenden” nu geconcludeerd moeten worden dat het verhuren van een gedeelte van de woning, terwijl de eigenaar er zelf ook woont, niet is toegestaan?
Alvast hartelijk dank voor uw reactie! U helpt mij, net zoals vele anderen, enorm met deze blog, waarvoor ik u zeer erkentelijk ben!
Met vriendelijke groet,
Peter
Geachte mevrouw Vermeeren,
In een VvE hebben wij 3/11 deel. Één andere eigenaar heeft de rest, 8/11 deel. Ons deel is opgebouwd uit 2/11 voor appartement op de 2de en een berging van 1/11 op de 3de (middels binnendoortrap toegevoegd aan onze woning op 2de waarvoor vergunning is verleend door de gemeente). De andere eingenaar heeft een BG (verhuurd) met 4/11 deel, een appartement op de 1ste van 2/11 deel en twee bergingen van ieder 1/11 deel; 1 op de 3de verd en 1 op de zolder (beide alleen te bereiken middels gemeenschappelijk trappenhuis) Het splitsingsreglement uit 1973 is van toepassing op onze VvE. In de Splitsingsakte staat bij de ruimten op de 3de verdieping en de zolder dat deze de bestemming berging hebben. Verder staat er nog een regel in de splitsingsakte dat deze bergingen zonder toestemming van de vergadering gebruikt mogen worden als woning/hobbyruimte mits de overige mede-eigenaren hier geen overlast van ondervinden. De twee bergingen werden door de vorige bewoners gebruikt als slaapkamers. De inrichting van deze bergingen is ook dusdanig dat deze hier makkelijk voor gebruikt kunnen worden. Er is een douche/WC, groot dakkapel etc.
Mijn vragen:
1. de huidige eigenaar wil de twee bergingen apart verhuren/ in gebruik geven aan een derde (na plaatsing van een keukenblok). Mag dat zomaar?
2. gezien het aandeel van 8/11 van deze andere eigenaar, heeft hij dusdanig meer stemrecht dat hij in principe alles alleen mag beslissen? Volgens mij geldt een meerderheid van 3/4, wat hij (net) niet heeft. Maar zelf zegt hij dat hij de meerderheid heeft..
3. indien wij overlast ondervinden van het gebruik van de bergingen en wij dit bij hem melden, moet hij dan meteen het gebruik hiervan (laten) staken?
Alvast hartelijk dank voor uw reactie.
met vriendelijke groet,
Thijs
Beste Judith,
Informatieve blog! Dank.
Bij mij staat er dit in het splitsingsreglement:
De bestemming van de gemelde gebruikseenheden, bedoeld in artikel 8 lid 1, is voor elk appartement: een woning voor een gezin.
Klopt het dus dat de VVE een verhuurverbod mag opleggen bij verhuur van een zolderkamer (die als officiële woonruimte is aangemerkt)? Het zou gaan om verhuring als bed en breakfast (ervanuit gaande dat aan al die regels voldaan wordt).
Met vriendelijke groet, Esther
Beste mevrouw Vermeeren,
een vraag. Ik ben (nog) eigenaar van een appartement, volgens de splitsingsakte bedoeld als woning, dat ik bezig ben te verkopen. Het appartementencomplex omvat verder nog een woning, een bedrijfsruimte en een wasserette (dit alles volgens de omschrijving in de splitsingsakte). De eigenaar van de bedrijfsruimte, die onder de beide woningen ligt (wasserette ligt ernaast) , wil die ombouwen tot woning. De gemeentelijke bestemming op het complex – afgezien van de wasserette – is “wonen’ (al is de VVE daar nooit van op de hoogte gesteld).
De eigenaar van de andere woning en ik zijn niet in principe tegen het ombouwen van de bedrijfsruimte tot woning. Er zitten wel wat haken en ogen aan. Zo bestaat een deel van de bedrijfsruimte uit een loods zonder ramen, waar bovenop het dakterras van de andere woning ligt (zo ook omschreven in de splitsingsakte). Daar is dus geen enkel daglicht, wat een woonfunctie uitsluit. De muren van die loods zijn allemaal perceelsscheidingen, zodat er ook geen ramen anders dan vaste niet-doorzichtige ruiten in kunnen worden aangebracht. Die voldoen m.i. niet aan de voorwaarden voor lichttoetreding van het Bouwbesluit voor een woonruimte, evenmin als nieuw aan te brengen lichtkoepels in het dakterras, afgezien van de begrijpelijke bezwaren van de eigenaar. M.a.w.: de loods, 50m2 groot, kan eigenlijk alleen maar als badkamer/bergruimte dienen.
Nu stelt een adviseur van de eigenaar dat het gemeentelijk bestemmingsplan `wonen’ de bestemming `bedrijfsruimte’ in de splitsingsakte overtreft, en dat de VVE (waarvan ik nog steeds deel uitmaak) zich niet alleen niet tegen zo’n wijziging tot woning kan verzetten, maar ook moet meewerken aan de lichttoetreding in de loods, omdat anders de gemeentelijke bestemming `wonen’ zou worden gefrustreerd. Ik heb juist anders begrepen, nl. dat juist de splitsingsakte (volgens een uitspraak van de Hoge Raad) leidend is, ongeacht het bestemmingsplan. Daarnaast denk ik dat de VVE niet hoeft mee te werken, en dat zelfs niet mag, aan bouwkundige maatregelen die in strijd zijn met het Bouwbesluit. Mijn mede-woningeigenaar en ik staan nogmaals positief tegenover het veranderen van de bedrijfsruimte in een woning, maar binnen deze kaders. Wat denkt u ervan?
met vriendelijke groet, E. van Ginkel
Beste heer/mevrouw Van Ginkel,
De bestemming die het perceel heeft op grond van het bestemmingsplan staat los van de bestemming in de splitsingsakte. U kunt zich wel degelijk tegen de bestemmingswijziging in de splitsingsakte of strijdig gebruik verzetten, maar zal daarvoor wel redelijke gronden moeten aanvoeren. In u geen redelijke gronden aanvoert, zou de kantonrechter vervangende machtiging voor wijziging van de akte kunnen verlenen. Strijdigheid met het Bouwbesluit zou een goede grond kunnen zijn. Verder zijn wellicht aanpassingen nodig aan gemeenschappelijke delen waardoor u in uw belangen wordt geschaad? Kortom: de adviseur van de betreffende eigenaar lijkt te kort door de bocht te gaan door te stellen dat u per definitie medewerking aan de bestemmingswijziging dient te verlenen.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Beste mevrouw Vermeeren,
Graag leg ik het volgende aan u voor.
Onlangs is door de Vve een informele waarschuwing gestuurd met het verzoek kortdurende airbnb verhuur te staken.
In de splitsingsakte is “woning” als bestemming bepaald. Daarnaast is het volgende daarin opgenomen t.a.v. het gebruik van het privé gedeelte: “Iedere eigenaar en gebruiker is bij het gebruik van het privé gedeelte verplicht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht te nemen. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig deze bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.”
T.a.v. het in gebruik geven van privé gedeelten aan een gebruiker is het volgende bepaald: “Een eigenaar kan aan zijn appartementsrecht verbonden rechten door een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorg draagt dat de ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte getekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in art. 5:128 (1) BW, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven. De eigenaar wordt geacht aan de in dit lid gestelde te hebben voldaan indien het in de vorige zin van dit lid bepaalde is opgenomen in de overeenkomst waarbij het prive gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken aan een ander wordt verhuurd of op andere wijze in gebruik wordt gegeven en een kopie of een uittreksel van deze overeenkomst in tweevoud aan het bestuur is ter hand gesteld en deze kopie of dit uittreksel door het bestuur voor akkoord is ondertekend.”
Het huishoudelijk reglement is, naar zeggen van het Vve bestuur – met instemming van de vergadering hierop aangepast, waarin kort verhuur niet expliciet uitgesloten wordt doch enkel verhuur voor minimaal 5 maanden geoorloofd wordt geacht m.i.v. van bovenstaande artikelen.
Kunt u adviseren welke stappen de eigenaar kan zetten en welke rechtsmiddelen tot zijn beschikking staan om het standpunt van de Vve aan te vechten.
Alvast dank voor de moeite.
Beste mevrouw Vermeeren,
Ik heb voor mijn dochter en haar jonge kinderen na haar scheiding een begane grond appartement gekocht in Amsterdam, wat zij van mij huurt. Door jarenlang in het buitenland te verblijven is haar positie op de arbeidsmarkt niet zo sterk. Om niet in de bijstand terecht te komen verhuurt zij het 60 dagen per jaar via airbnb aan toeristen geheel volgens de regels van de gemeente Amsterdam met een strenge selectie van gasten om overlast voor de buren te voorkomen. De gemeente Amsterdam stelt in haar regels toestemming van de eigenaar óf de vve. Aangezien ik de eigenaar ben en de vve vrij inactief was dachten we dat dit voldoende zou zijn.
Nu zijn de 1e en 3e etage recent aangekocht door vastgoed ontwikkelaars die de etages naar verbouwing voor hele hoge huren gaan verhuren. Omdat zij graag airbnb vrij willen verhuren om nog meer huur te kunnen vragen maken zij via de vve bezwaar tegen de airbnb verhuur van mijn dochter. Het stemmen binnen de vve loopt vast op een patstelling 2 tegen 2, maar volgens hun is dat ook niet relevant omdat 1 eigenaar die tegen is het kan verbieden.
In de splitsingsakte staat geen gebodsbepaling voor kamerverhuur /pension. De bestemming in de splitsingsakte (model reglement 1973) staat als volgt beschreven;
Ter aanvulling op artikel 9 lid 2 van het modelreglement wordt bepaald dat de privegedeelten van de appartementsrechten zijn bestemd voor partikulier (woon)gebruik door de tot gebruik gerechtigden en eventuele gezin en eventuele inwonenden, met dien verstanden dat het niet verboden is daarin een tandarts- dokters- of soortgelijke praktijk uit te oefenen, dan wwl daarin een klein kantoor met weinig personeel en weinig bezoekers te hebben, mits hierdoor, waaronder te begrijpen de werking van de hiertoe eventueel te gebruiken apparaten en machines, de omstandigheden in aanmerking genomen, geen onredelijk te achten hinder wordt toegebracht aan het woongenot van de overige eigenaars/ of gebruikers.
Als de vastgoed ontwikkelaar eigenaren hiermee naar de rechter zouden stappen in hoeverre geeft deze splitsingsakte dan ruimte om de gereguleerde airbnb verhuur te verbieden? Is dat dan op basis van strijd met de bestemming wonen als de gemeente amsterdam volgens de huisvestingswet de maximale twee maanden vakantieverhuur niet in strijd acht met de bestemming wonen? En in hoeverre laat dit laatste ‘bedrijfsmatige’ deel van de bestemming ruimte voor airbnb verhuur of eventueel bed & breakfast verhuur van 1 kamer?
Mijn dochter is hier erg emotioneel geraakt door omdat ze hier echt afhankelijk van is met haar kinderen. Het zou erg fijn zijn als u hierop zou kunnen reageren.
Met vriendelijke groet,
Anton
Beste mevrouw Vermeeren
Mag een investeerder binnen een VvE (36 appartementen) meer dan 2 appartementen bezitten en dan ook weer gaan verhuren?
Beste heer Bootsma,
Over het algemeen staat niets eraan in de weg dat een investeerder meerdere appartementsrechten bezit. Of deze ook mogen worden verhuurd, is afhankelijk van de inhoud van de splitsingsakte. Indien daarin geen verhuurverbod is opgenomen, is verhuur in beginsel toegestaan.
Desgewenst kunt u mij de splitsingsakte toesturen, na bestudering waarvan ik u meer op uw situatie toegespitst kan adviseren. Neemt u in dat geval gerust contact op via 076 502 20 80 (bij mijn afwezigheid kan mijn kantoorgenoot Sanne Lagarde u te woord staan) of jv@ak-advocaten.eu
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Beste mevrouw Vermeeren,
Ik zit met het volgende, ik bezit een winkelpand met bovenwoning die een apparte opgang heeft.
Nu wil ik de bovenwoning gaan verkopen en moet er een splitsingakte worden gemaakt.
Mijn vraag is kan ik in deze akte een verhuurverbod laten opnemen zodat de nieuwe eigenaar er geen kamerverhuur in kan beginnen en moet dit dan ook in de VvE komen te staan?
Ik ben namelijk niet gerust als ik de bovenwoning verkoop dat de nieuwe eigenaar het gaat doorverkopen aan derden die er dan kamerverhuur in gaat beginnen.
Met vriendelijke groet,
Beste heer/mevrouw Den Herder,
Indien u de notaris opdracht geeft tot splitsing van het pand in appartementsrechten vóórdat u een koopovereenkomst sluit, heeft u zelf in de hand wat in de splitsingsakte komt te staan. Dan kunt u inderdaad een verhuurverbod opnemen. U kunt dat verhuurverbod desgewenst ook nader specificeren in die zin dat het verbod enkel ziet op kamergewijze verhuur. Een algeheel verhuurverbod kan immers de waarde van de bovenwoning drukken.
Heeft u nog vragen, neemt u dan gerust contact op.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Beste mevrouw Vermeeren,
Allereerst dank voor alle informatie in uw blogs, bijzonder behulpzaam.
Onze kwestie is als volgt:
Onlangs hebben wij een appartement aangeschaft wat wij willen verhuren aan onze dochter een twee vriendinnen. Helaas worden wij geconfronteerd met weerstand bij het andere appartement in het gebouw (er zijn 2 appartementen).
Situatie:
– Er is sprake van een slapende VvE
– In de Splitsingsakte staat: De bestemming van het privé gedeelte is: Woonruimte
Hier staat geen verdere aanvulling bij, behalve verwijzing naar artikel 9.2
– Het Reglement is het Modelreglement KNB van 1973. Daar staan de volgende artikelen over verhuur/gebruik in:
– Artikel 20
1. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik wil geven, zal die ander het gebruik slechts kunnen verkrijgen na voorafgaande toestemming van de vergadering alsmede na ondertekening van een in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement alsmede een besluit als bedoeld in artikel 876 c van het Burgerlijk Wetboek, voorzover die op hem betrekking hebben, zal naleven.
– Artikel 20a
1. Teneinde de toestemming van de vergadering te verkrijgen zal de gegadigde zich schriftelijk wenden tot de administrateur, onder verstrekking van alle verlangde gegevens, welke dienstig zijn ter beoordeling van de gegadigde en zijn gezin.
2. De administrateur is verplicht binnen veertien dagen na de ontvangst van het in het vorige lid bedoelde schrijven een vergadering bijeen te roepen, waarop over de toelating van de gegadigde wordt beslist.
3. Weigering van de gegadigde zal slechts mogen plaats vinden, indien naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen en wanneer niet voldaan is aan het bepaalde in de artikelen 20 en 21.
Twee vragen:
1. Is kamerverhuur mogelijk aan onze dochter en haar vriendinnen en zo ja wat is dat de beste constructie
2. Aangezien er sprake is van een slapende VvE is het niet mogelijk toestemming te vragen en ondertekende reglementen in te leveren. Wat is dan de gangbare procedure?
Alvast dank voor uw reactie.
Met vriendelijke groet,
Mirjam
Beste Mirjam,
Kennelijk is verhuur op grond van de splitsingsakte niet verboden en is de bestemming wonen. Studenten zullen hun hoofdverblijf in het gehuurde hebben, dus kan worden gesteld dat conform bestemming zal worden gebruikt. Indien u overgaat tot verhuur, dan dienen de huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst een zogenaamde huurdersverklaring te tekenen. Uit de rechtspraak volgt dat een goedkeuring van de VvE ook achteraf kan, althans, stel dat de andere eigenaar (rechts)maatregelen wenst te treffen, dan zal de kantonrechter indien u de huurdersverklaringen toont hoogstwaarschijnlijk oordelen dat de andere eigenaar geen goede reden zou hebben gehad om verhuur te weigeren. Het wakker schudden van de VvE is voor deze situatie dus niet per definitie noodzakelijk. Dat kan uiteraard wel van belang zijn met het oog op toekomstig groot onderhoud. Heeft u hierover nog vragen, belt u mij dan gerust 076 502 20 80.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Geachte mevrouw Vermeeren,
Op dit moment ben ik aan het kijken naar een woning waar zelfbewoningsplicht op rust. Echter staat er niks over die zelfbewoning in de splitsingsakte en wordt de mogelijkheid tot verhuur mits een goed huurcontract zelfs genoemd. In de koopakte blijkt te staan dat er een zelfbewoningsplicht op rust. het is een kettingbeding omdat dit ooit een corporatie woning is geweest. Ik vroeg mij af of de zelfbewoningsplicht op deze manier rechtsgeldig is of dat de splitsingsacte leidend is.
Met vriendelijke groet,
Noortje
Beste Noortje,
Indien in de splitsingsakte geen verhuurverbod is opgenomen, kan de VvE in beginsel niets ondernemen tegen een eventuele verhuur. Dat staat los van jouw verplichtingen richting de verkoper voortvloeiend uit de koopovereenkomst. Kans is overigens wel aanwezig dat de corporatie in de VvE nog steeds een belang heeft.
De vraag is of de zelfbewoningsplicht als kettingbeding (afspraak tussen verkoper en koper) of kwalitatieve verplichting (verbonden aan onroerend goed) in de leveringsakte wordt opgenomen.
Op basis van jouw informatie, en dus zonder de stukken gelezen te hebben, vermoed ik dat je bent en blijft gebonden aan de zelfbewoningseis en niet mag verhuren.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Beste Judith,
Hierbij een vraag betreffende regelgeving binnen ons pand, bestaande uit drie eigenaren. In de meest recente wijziging van de splitsingsakte staat: De bestemming en het toegestane gebruik van de appartementsrechten ___, ___, en ___ blijft “koopwoning”, welke woningen mogen worden verhuurd.
In het oorspronkelijke splitsingsakte stond vermeld: In aanvulling op artikel 25 lid 1 van het modelreglement wordt bepaald, dat de privé-gedeelten, behorende tot de appartementsrechten, blijkens inrichting uitsluitend bestemd zijn tot woning.
De canon voor appartementrechten __, __, en __, de bevoegdheid in de categroei “koopwoning”, welke woning mag worden verhuurd.
Er is geen Huishoudelijk Regelment binnen de VvE. Mag een eigenaar binnen ons gebouw zijn woning verhuren via AirB&B (zonder verdere toestemming van de VvE)? Of is deze vorm van verhuur niet passend binnen het kader van bestemming als ‘woning’?
Ik zie uw antwoord graag tegemoet, alvast bedankt.
Met vriendelijke groet,
Nicole
Beste Judith,
kan een Coöperatie die omzetting naar VvE wil, bij meerderheid van ledenstemmen afdwingen dat een minderheid van leden akkoord moet gaan met het binnen de VVE niet (meer) mogen verhuren. De splitsingsakte voor omzetting is nog in de maak.
Groet, Willem
Beste Nicole,
de VvE is nog niet een feit. Kan om reden van het niet mogen verhuren in een nieuw te vormen VvE, de minderheid van leden die wel willen verhuren omzetting tegenhouden.
Groet Willem
“Beste Judith” bedoelde ik natuurlijk. Excuses.
Geachte mevrouw J.Vermeeren,
Wat betekent het voor mij nu als ik een appartement koopt met deze voorwaarden waarin staat:
Verhuurbeding
Het verkochte mag alleen door koper, en zijn gezin, worden bewoond en mag niet worden gebruikt voor commerciele doeleinden waaronder begrepen, doch niet gelimiteerd: kamerverhuur/pension, vestiging van een horecaonderneming, amusementhal, gelegenheid tot verkoop en/of handel in verdovende of geestverruimende middelen of gelegenheid tot prostitutie te vestigen, danwel uit te oefenen, te doen uitoefenen, danwel uitoefening toe te staan. is dit dan een algeheel verhuur verbod?
Groet Maria
Beste Maria,
Uit de door jou geciteerde tekst maak ik eerder op dat iedere vorm van bedrijfsmatig gebruik is uitgesloten, maar niet direct dat het verhuren van de volledige woning ter bewoning door derden ook niet is toegestaan. Indien dergelijke verhuur is verboden staat dat vaak expliciet in de splitsingsakte vermeld. Voor een sluitend antwoord zou ik daarom de volledig akte moeten inzien. Wens je een sluitend antwoord, neem dan even telefonisch contact me mij op.
vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
076 502 20 80
Beste mevrouw Vermeeren,
Ik heb een woning gekocht van een sociale woningbouwvereniging waarin een clausule is opgenomen, namelijk zelfbewoningsplicht en een verbod op verhuur aan derden. Nu woon ik pas een jaar in deze woning, maar ivm privé omstandigheden, heb ik besloten toch nu al het appartement te verkopen. Ondanks dat in deze regio het een gekkenhuis is op de woningmarkt en huizen tegen opbod worden verkocht, is de opkomst bij mijn open huis enorm tegengevallen en mijn grootste angst is dat het misschien wel enige tijd zal duren voordat ik mijn woning heb verkocht. Voor mij staat vast dat ik z.s.m. ga verhuizen. Mijn vraag is dan ook of het mogelijk is om mijn woning te verhuren op basis van de leegstandswet, ondanks dat er dus een clausule is opgenomen in mijn koopcontract/splitsingsakte dat ik mijn woning niet mag verhuren. En hoe lang moet mijn woning te koop staan voordat ik deze stap kan zetten?
Uw reactie zie ik graag tegemoet.
Vriendelijke groet,
Viktoria
Beste mevrouw van Vermeeren,
Op dit moment verhuur ik een huis als kamerverhuur aan 7 studenten. Alle vergunningen zijn netjes binnen. In de splitsingsakte staat ook niet dat Kamerverhuur niet mag. Nu wilt de VVE in de vergadering een stemming houden om de kamerverhuur te verbieden. Is dit mogelijk?
Ik hoor het graag,
Met vriendelijk groeten,
Wout
Beste mevrouw Vermeeren,
Ook ik zou graag van uw expertise omtrent Kamerverhuur binnen een Vve gebruik willen maken.
Volgens de splitsingsakte die een appartement als ‘woning’gebruikt te worden en mijn insteek is om via het Huishoudelijk Reglement nogmaals te benadrukken dat “commerciële exploitatie (AirBnb) en kamergewijs verhuur.” niet toegestaan is.
Dit heb ik in drie artikelen als volgt verwoord (grotendeels gekopieerd van de site VVeRecht).
1) De vereniging wil voorkomen dat de wijk en ons complex wat betreft de leefbaarheid ervan devalueert. De appartementen zijn dan ook niet geschikt om door makelaars “vrij” in de portefeuille te worden genomen om vervolgens kamergewijs te verhuren. Het zal iedereen duidelijk zijn dat met het oog op de kwaliteit van bewoning enige homogeniteit in het belang van iedere bewoner is. Dit is zeker ook het geval wanneer men t.z.t. de woning wenst te verkopen.
2) Tevens is iedere eigenaar verplicht het bestuur tijdig en schriftelijk te informeren over ingebruikneming of verhuur van een privé-gedeelte. De huurdersverklaring zoals op de beheerdersportal geplaatst, dient voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst door de gebruiker te worden ondertekend en door de eigenaar direct aan het bestuur te worden overhandigd.
3) Ook commerciële exploitatie van een appartement met de bestemming ‘woning’ is niet gewenst en zodoende niet toegestaan. Onder commerciële exploitatie wordt onder meer verstaan gebruik ten behoeve van bedrijfsdoeleinden, het bieden van short stay, bed and breakfast en logiesverblijf en verhuur als studentenhuis.
Kunt u me zeggen of het bovenstaande voldoende onderbouwt is om “commerciële exploitatie (AirBnb) en kamergewijs verhuur” juridisch als optie uit te sluiten? Zo niet, wat adviseert u me on nog toe te voegen?
Ik ben zeer benieuwd naar uw reactie en verneem deze graag,
Bij voorbaat dank en met vriendelijke groet, Dirk
Hallo mevrouw Vermeeren,
Sinds kort hebben wij een appartement gekocht binnen een ca. 44 jaar bestaand complex van 42 appartementen. Bij dit complex hoort een eigen parkeerterrein a.d. (ommuurde) achterzijde, waarbinnen een groep van 30 garages en een aantal vrije parkeerplaatsen, onmiskenbaar gebouwd t.b.v. en behorende bij het app.complex. Het terrein kent 1 uitgang, en is verboden voor onbevoegden. Het merendeel der garages is in het verleden gelijk met het appartement verkocht, het andere deel apart, maar wel aan andere eigenaren van een appartement. Ze werden dus niet buiten het complex aangeboden.
Onlangs is de eigenaresse van een appartement overleden, hebben de elders wonende erven dat app. kort daarop verkocht, en werd de garage apart aangeboden aan de afzonderlijke eigenaren van het complex. Ik was gegadigde, maar mijn bod werd genegeerd, waarop vervolgens tegen een dusdanig hoge prijs (>10k dan gangbaar, >20k boven WOZ-waarde) aan de eigenaars werd aangeboden dat niemand van het complex het wilde (of kon) kopen. De erven hebben geen enkele binding met de VvE, anders dan het geërfde bezit van de garage, waarvoor ze een kleine vergoeding aan de VvE betalen. Ik vermoed dat ze de prijs doelbewust zo hoog hebben gemaakt om buiten het complex in een grotere vijver te kunnen hengelen naar hogere opbrengst, ze zijn daar sinds kort ook mee gestart.
De kans is nu dus aanwezig dat iemand van buiten het complex de garage (liggend in een gewilde wijk) wel tegen een sterk hogere prijs wil kopen, waar vrijwel de meeste eigenaren tegen verkoop aan derden -zonder binding met het complex) zijn. Zowel splitsingsakte als HH-reglement voorzien hier niet in, en alleen al indachtig de situering zijn deze garages daar niet voor gebouwd.
Mijn vraag: kan het hh-reglement dusdanig aangepast dat verkoop van dergelijke garages niet buiten de VvE kan en mag geschieden, dus alleen aan de eigenaren van het complex aangeboden resp. verkocht mogen worden, en niet daarbuiten. Een te hoge prijs is dan minder van belang, want bij geen interesse geen verkoop, dus moeten wel concessies worden gedaan, of anders leegstand.
Wat raadt u ons aan te doen om dergelijke garage(s) binnen de VvE te houden? Als dit geen halt wordt toegeroepen bestaat de kans immers dat we hier met steeds meer garages zitten die voor de VvE zijn gebouwd, maar waar eigenaars van elders zonder enige binding met de VvE gebruik van maken, dat kan nooit de bedoeling zijn geweest.
Vast heel hartelijk dank voor uw reactie!
Met vriendelijke groet,
Willem
Beste Willem,
Een verbod op verkoop van parkeerplaatsen/garages buiten de VvE in het huishoudelijk reglement is niet rechtsgeldig. Een dergelijk verbod zou alleen rechtskracht hebben indien dit in de (gewijzigde) splitsingsakte wordt opgenomen. Mogelijk is wijziging van de splitsingsakte dus de enige oplossing. Voor wijziging is noodzakelijk dat minimaal 4/5 van het aantal stemgerechtigden vóór een besluit tot wijziging stemt.
Soms staat in een splitsingsakte of een daarop van toepassing verklaard modelreglement dat toestemming van het bestuur of de vergadering nodig is voor verkoop van een (deel van een) appartementsrecht. Indien dat het geval is, is wijziging van de akte mogelijk niet nodig, mits de VvE goede gronden heeft om verkoop aan derden te weigeren.
Indien u wenst dat ik de splitsingsakte bestudeer om uw vraag te kunnen beoordelen of u nadere informatie over de mogelijkheid tot wijziging van de splitsingsakte wenst, neemt u dan even telefonisch contact met mij op: 076 502 20 80.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Hallo Judith,
Hartelijk dank voor de info!
Wij gaan ons er verder over beraden, en nemen in voorkomend geval contact met u op.
Met vriendelijke groet,
Willem
Beste Judith,
Onze VVE2 (park met recreatiewoningen en percelen in eigendom) heeft in de statuten sinds vorig opgenomen dat verkoop aan een eigenaar die de bedoeling heeft bedrijfsmatige te verhuren niet is toegestaan. Daarnaast is opgenomen dat voor de huidige eigenaren commerciele verhuur niet is toegestaan, dat in uitzonderlijke situaties het bestuur toestemming voor verhuur voor bepaalde tijd kan toestaan.
NU is recent een woning verkocht aan een bouwbedrijf en lijkt er toch sprake te zijn van verhuur. De “huurder”” geeft aan dat het om een huur-koop overeenkomst gaat.
Wat kunnen wij als bestuur doen. Kunnen wij bewijs vragen dat het werkelijk om een huur-koop overeenkomst gaat (met koopverplichting?)? Zouden we daarvoor wel toestemming kunnen verlenen?
Graag uw reactie.
Beste mevrouw Van Bostelen,
De vraag is wat onder bedrijfsmatige/commerciële verhuur dient te worden verstaan. In het algemeen geldt dat verhuur niet per definitie commercieel/bedrijfsmatig is. Een andere uitleg is ook mogelijk, afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Ook is de exacte formulering van het verbod in de splitsingsakte relevant. Of u als bestuur van de VvE bevoegd bent de ins and outs van de afspraken tussen de eigenaar en gebruiker op te vragen én of u als bestuur/VvE toestemming moet/kan verlenen voor verhuur, zal ook uit de splitsingsakte volgen. Indien u mij de stukken mailt, kijk ik graag met u mee.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
+31 6 52 32 61 21
Beste Judith,
Hartelijk dank voor de reactie.
Ik wil graag de statuten en Huishoudelijk reglement mailen, maar ik heb nog niet ontdekt hoe ik bijlagen kan toevoegen als ik via de mail contact opneem.
Ik lees graag hoe ik dit kan doen. Verder zou ik dan graag informatie willen over de kosten die verbonden zijn aan het verder beantwoorden van mijn vragen en eventueel advies.
met vriendelijke groet, Jannie van Bostelen
Beste Judith,
Een Vve manager heeft een bewoner van ons park (alles eigen grond) een bouwvergunning verleend voor 40 vierkante meter meer bebouwing als in onze splitsingsakte en Hhr is opgenomen is dit terug te draaien of is dit rechtsgeldig.
Beste Hennie,
Allereerst vind ik het opmerkelijk dat een VvE-manager (beheerder?) bevoegd zou zijn om een bouwvergunning te verlenen. Voor zover een dergelijke (zelfstandige) bevoegdheid al bestaat, acht ik de kans klein dat die zover reikt dat zonder instemming van de eigenaren een toezegging kan worden gedaan die buiten de contouren van de splitsingsakte valt.
Op het eerste gezicht, denk ik dan ook dat het ‘besluit’ van de VvE-manager niet rechtsgeldig is of in ieder geval aangetast kan worden. Graag ben ik bereid jullie vraag te beantwoorden aan de hand van de formele stukken. Neem gerust even contact met mij op via tel. 06 52 32 61 21.
Vriendelijke groet, Judith Vermeeren
Dag mevrouw Vermeeren, Ik woon inmiddels alweer 26 jaar in een appartementen complex van 21 appartementen gebouwd in 1978. De Staten zijn destijds opgemaakt en bezegeld bij de Notaris en nog steeds leidend is. Aanvullend een Huishoudelijk Regelement waar een aantal actualiteiten aangepast zijn. Ik zie in ons complex steeds meer dat eigenaren hun appartement verhuren met alle ongewenste consequenties van dien. Een eigenaar gaat anders om met zijn/haar bezit en omgeving dan een huurder. Ook in ons geval is dat zo. Vandaar dat ik in de splitsingsakte een verbod op verhuur zou willen laten opnemen. Wat is de beste weg te bewandelen? Detail: ons bestuur bestaat uit 3 personen waarvan 2 elders wonen en hun appartement verhuren.
Is in de splitssingsakte ook op te nemen dat bestuursleden woonachtig dienen te zijn in het complex?
Ik zie uw reactie met belangstelling tegemoet.
mvg
Beste Wim,
Allereerst is het van belang te beoordelen en weten wat binnen de thans geldende splitsingsakte de (on)mogelijkheden van verhuur zijn. Wellicht hoeft een wijziging van de splitsingsakte niet eens aan de orde te komen. Indien u de splitsingsakte aan mij mailt (jv@ak-advocaten.eu), kan ik deze beoordelen en daarna de mogelijkheden aan u toelichten.
Vriendelijke groet,
Judith Vermeeren
Advocaat