Duurzame verstedelijking: “Onder aan de ladder beginnen?”

Per 1 oktober  2012 is er een nieuwe bepaling in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen ; artikel 3.1.6 Bro, welk artikel voorziet in een zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking. Dat artikel heeft inmiddels het nodige stof doen opwaaien doordat bouwprojecten stil zijn gelegd of forse vertraging hebben opgelopen, omdat de besluitvorming niet deugdelijk bleek en over moest worden gedaan. In de praktijk blijkt dit artikel echter nog niet bij iedereen bekend te zijn.

Wat speelt er in de praktijk ?

Gemeenten die medewerking willen verlenen aan een initiatief  dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moeten in de toelichting van het bestemmingsplan of de motivering van de af te geven omgevingsvergunning concreet en onderbouwd aangeven hoe de treden van de ladder voor duurzame verstedelijking zijn doorlopen. Het doel is namelijk het voorkomen van leegstand. Van een nieuw stedelijke ontwikkeling is onder meer sprake bij de (her)ontwikkeling van een bedrijventerrein, de bouw van kantoren of een woningen, detailhandel (waaronder megastores en woonboulevards), maar ook onderwijs, zorg, cultuur, bestuur, indoorsport en Leisure. Kortom, bij bijna alle projecten van enige betekenis moet deze ladder worden toegepast.

De ladder van duurzame verstedelijking

De ladder kent drie treden, die achter elkaar moeten worden doorlopen en nadrukkelijk moeten worden onderzocht, gemotiveerd en afgewogen. Het gaat om de volgende onderdelen (treden genoemd): 1)      De ruimtevraag: 2)      De beschikbare ruimte en 3)      De ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt Er moet in de eerste fase worden gekeken naar de vraag of het initiatief voorziet in een acute (regionale) behoefte en dat moet met concrete gegevens zoals marktonderzoek worden aangetoond. Als blijkt dat er behoefte bestaat aan het initiatief, dan is de tweede stap dat wordt onderbouwd dat het initiatief niet in bestaande gebouwen kan worden gerealiseerd. Daarbij is dus een afweging van het bestaande aanbod van leegstaande kantoren/bedrijven van belang! Indien uit onderzoek blijkt dat het initiatief niet in bestaande gebouwen kan worden gerealiseerd, komt de derde fase om de hoek kijken en kan een nieuwe locatie worden bebouwd mits er sprake is van een goede ontsluiting voor meerdere middelen van vervoer.

Wat als een trede wordt overgeslagen?

In de praktijk blijkt nu dat er aan het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking niet altijd voldoende – of zelfs helemaal geen –  aandacht wordt besteedt. Ook komt voor dat de bestaande leegstand van gebouwen niet of niet goed in beeld is gebracht. Het gevolg is dat de besluitvorming niet wordt goedgekeurd en deze opnieuw moet worden gestart met alle financiële gevolgen van dien. De diverse uitspraken die inmiddels gewezen zijn in verband met het toepassen van de ladder geven daar een helder beeld van. Vaak gaat het al mis bij de eerste trede, het onderzoek naar een acute behoefte voor een nieuwe ontwikkeling. Soms ontbreekt een onderzoek , of is er sprake van verouderde gegevens. De bestuursrechters kennen geen pardon en vernietigen de besluitvorming of geven het bestuursorgaan huiswerk mee middels een zogenaamde tussenuitspraak. De gevolgen, vooral in financieel opzicht, voor het initiatief zullen niet gering zijn: forse kostenstijging door ernstige vertraging of zelfs het niet meer kunnen afronden van het initiatief.

Voorkomen is beter dan genezen

Dergelijke consequenties zijn te voorkomen door simpel gezegd in een vroeg stadium de ladder voor duurzame verstedelijking goed toe te passen en daarvoor deskundige hulp – er zijn een aantal goede adviesbureaus met ruime ervaring – in te schakelen. Daarmee wordt vertraging voorkomen en is de kans veel groter dat goede initiatieven in samenwerking met het openbare bestuur tot een goed einde kunnen gebracht. Daar zijn we allemaal mee gebaat omdat het om het creëren van een goed woon-leef en werkklimaat gaat. In deze tijd van recessie een nobel streven. Voor diegene die het aangaat ; "Doe er uw voordeel mee en voorkom dat u van de ladder valt of een trede mist."