Ouderdomsclausule in koopovereenkomst woning: garantie tot de voordeur?

In koopovereenkomsten met betrekking tot oudere huizen wordt vaak een zogenoemde ouderdomsclausule opgenomen. In dit artikel leg ik uit wat een ouderdomsclausule is en wat de gevolgen daarvan zijn als de woning na de koop niet in orde blijkt.

Inhoud ouderdomsclausule

Een ouderdomsclausule waarschuwt de koper voor de leeftijd van de woning. Aangegeven wordt dat daardoor lagere eisen aan de bouwkwaliteit van de woning gesteld mogen worden dan bij nieuwere woningen. Vaak worden daarnaast enkele specifieke punten van de woning opgesomd waarvoor de verkoper niet in staat, zoals de fundering, vloeren, leidingen en de afwezigheid van vocht.

Uitzondering normaal gebruik

Het uitgangspunt bij de koop van een woning is dat de koper ervan uit mag gaan dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Dat wil zeggen dat in de woning op een veilige manier en met een redelijke mate van duurzaamheid gewoond kan worden. Een ouderdomsclausule beperkt de garantie van de verkoper ten aanzien van ouderdomsgebreken die normaal gebruik van de woning (in de toekomst) belemmeren. Het risico daarvan wordt bij de koper gelegd.

Mededelingen verkoper

Een ouderdomsclausule neemt niet weg dat de verkoper een mededelingsplicht heeft. Dit betekent niet dat de verkoper iedere onvolkomenheid uit eigen beweging moet melden. Hij mag daarover, in reactie op een vraag, echter geen onjuiste mededelingen doen. Ernstige gebreken waarvan hij op de hoogte is, moet de verkoper ook ongevraagd melden.

Aansprakelijkheid verkoper

Heeft de verkoper een expliciete toezegging gedaan die niet overeenkomt met de werkelijkheid? Dan kan hij daarvoor, ondanks de ouderdomsclausule, aansprakelijk gehouden worden. Hetzelfde geldt als achteraf aan het licht komt dat de verkoper ten tijde van de koop bewust heeft gezwegen over bij hem bekende ernstige gebreken en deze misschien zelfs heeft verborgen. De bewijslast hiervoor ligt wel bij de koper.

Tips voor kopers

Gelet op het voorgaande heb ik de volgende tips voor kopers van een woning:

• Accepteer niet zonder meer een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. In de praktijk komt het voor dat de clausule ook wordt opgenomen bij relatief jonge woningen.
• Onderhandel over de formulering van de ouderdomsclausule. Zorg dat de clausule niet verder reikt dan gebreken die zijn ontstaan door ouderdom en vraag bijvoorbeeld om specifieke belangrijke punten daarvan uit te zonderen, zoals een nieuwe aanbouw.
• Laat, zeker indien het risico voor gebreken in beginsel bij u ligt, een (aanvullend) bouwkundig onderzoek verrichten.
• Vraag de verkoper het antwoord op belangrijke (resterende) vragen per e-mail te bevestigen en neem expliciete garanties op in de koopovereenkomst.

Fotocredits: prescott09 / Fotolia