Overtreden van de coronaregels, gevolgen voor de huurovereenkomst? - Asselbergs & Klinkhamer Advocaten

Overtreden van de coronaregels, gevolgen voor de huurovereenkomst?

12 apr 2021 Vastgoed- en omgevingsrecht Sanne Lagarde

Vanuit de overheid geldt in verband met de coronapandemie op dit moment het advies om thuis maximaal één gast per dag te ontvangen. Feestjes zijn uit den boze en vanaf 22.00 geldt zelfs een avondklok. Maar wat als een huurder zich daar niet aan houdt?

Rechtbank Rotterdam

In februari dit jaar oordeelde de rechtbank Rotterdam over een zaak waarin een huurder met een groep mensen een “schijt aan corona party” in zijn appartement en op het dak van het appartementencomplex had gehouden. Hoewel het feest plaatsvond in april 2020, toen de teugels nog iets minder strak waren aangetrokken, heeft de rechtbank aan deze omstandigheid gewicht toegekend in het kader van de door zijn verhuurder (een woningbouwvereniging) verzochte ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning.

Goed huurderschap

Op grond van artikel 7:213 BW rust op huurders de verplichting om zich te gedragen als goed huurder. Deze verplichting omvat onder meer dat aan omwonenden geen overlast mag worden veroorzaakt, zoals doorgaans ook is neergelegd in algemene voorwaarden bij een huurovereenkomst. In deze zaak betoogde de woningbouwvereniging, onderbouwd met onder meer een rapportage van de politie, dat deze verplichting door de huurder structureel werd overtreden. 

Structurele overlast

De “schijt aan corona party” stond niet op zichzelf. Buren van de huurder klaagden al langer over geluidsoverlast door de huurder. Ook gaven zij aan veel hinder te ondervinden van de bezoekers en honden van de huurder. Er werd geregeld tot diep in de nacht muziek gedraaid, het was een komen en gaan van mensen rondom de huurwoning en de honden van de huurder blaften onophoudelijk.

Het feest was voor de woningbouwvereniging de spreekwoordelijke druppel. Er werd een schriftelijke waarschuwing afgegeven, maar zonder het gewenste effect. Nog geen maand na de “schijt aan corona party” werd door buren opnieuw melding gemaakt van een nachtelijke fuif in het appartement van de huurder.

Cumulatie van factoren

Naast overlast was ook sprake van een huurachterstand. Hoewel deze achterstand gedurende de procedure gedeeltelijk is ingelopen, oordeelde de Rotterdamse rechtbank dat de resterende achterstand (drie maanden) en de overlast aan omwonenden ieder voor zich, maar zeker in combinatie met elkaar, voldoende reden vormden om de huurovereenkomst te beëindigen (oftewel: te ontbinden).

Coronaregels

Opvallend is dat de rechtbank bij de beoordeling in haar vonnis expliciet heeft opgemerkt dat de “schijt aan corona party” die de huurder met elf andere personen in zijn appartement hield, in strijd was met “de regels” die op dat moment golden.

Wat hieruit voorzichtig kan worden afgeleid, is dat de inhoud van de verplichting van de huurder om zich als “goed huurder” te gedragen, volgens de rechtbank mede wordt ingevuld door de geldende coronaregels. Tenminste, voor zover (mede) in verband daarmee in en om het gehuurde ook handhavend kan worden opgetreden. Een enkele overtreding zal overigens niet meteen huurrechtelijke consequenties hebben. Dit kan, zoals uit deze uitspraak blijkt, echter anders worden als sprake is van bijkomende omstandigheden of een patroon van overtredingen.

Bedrijfsruimte

Betekent dit ook dat winkeliers en kroegbazen die hun zaak, ondanks de lockdown, volledig openstellen in strijd handelen met de algemene huurdersverplichting zich als goed huurder te gedragen? Dit is gecompliceerder. Zo is in menig huurovereenkomst voor dergelijke bedrijfsruimte bijvoorbeeld een exploitatieplicht opgenomen, waarmee een verhuurder het openstellen van de zaak voor publiek (onder normale omstandigheden) juist verplicht heeft gesteld. 

Heeft u hiermee te maken? Neem dan contact met mij of mijn collega’s op.  Zie ook de blogs van mijn collega Judith Vermeeren en mij over hoe het zit met huurbetalingen in coronatijd. 

Contact opnemen

Over de blogger
Sanne Lagarde

Sanne maakt sinds 2016 deel uit van de sectie Vastgoedrecht van Asselbergs & Klinkhamer. Zij behandelt zaken binnen het civiel vastgoedrecht. Sanne is gespecialiseerd in het (bouw)contractenrecht, huurrecht, vve-recht en burenrecht.

Meer artikelen van Sanne Lagarde
Sanne Lagarde

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.