Pacht: alles over de pachtovereenkomst
31 jul 2022 Vastgoedrecht Judith Vermeeren
N.b. Dit artikel is meer dan een jaar geleden voor het laatst gewijzigd. De informatie kan verouderd zijn.
Pachtrecht is een gecompliceerd en specialistisch rechtsgebied, zowel inhoudelijk als processueel. Hoewel iedereen in principe zijn eigen belangen kan behartigen, is aan te raden u te laten bijstaan. Als de procesregels niet goed worden nageleefd heeft dat grote gevolgen. Degene die een perceel in gebruik geeft wordt plots geconfronteerd met een langlopende pachtrelatie of de pachter verliest zijn aanspraken op het gepachte. Vandaar dat wij alles over pacht in dit blog op een rij hebben gezet.
Wat is pacht?
Pachtrecht is een bijzondere vorm van het huurrecht. Om van pacht te kunnen spreken moet er sprake zijn van een bedrijfsmatige uitvoering van landbouw. De betekenis van pacht definiëren wij als volgt:
Pacht is een overeenkomst waarbij de verpachter een onroerende zaak (een hoeve of los land) of een gedeelte daarvan aan de pachter in gebruik geeft voor de uitoefening van landbouw, in ruil voor een tegenprestatie (vaak een geldbedrag).
Pacht in de horeca
Elke overeenkomst die aan de bovengenoemde omschrijving voldoet, is een pachtovereenkomst. Het maakt dus niet uit of de overeenkomst anders wordt genoemd, zoals een gebruiksovereenkomst of huurovereenkomst. Als de overeenkomst aan bovenstaande voorwaarden voldoet, blijft het een pachtovereenkomst voor de wet.
Dit werkt ook omgekeerd: een overeenkomst kan een pachtovereenkomst worden genoemd, maar als niet is voldaan aan de voorwaarden, komt er geen wettelijk pachtrecht tot stand.
In de praktijk wordt in ook in de horeca de term ‘pacht’ gebruikt. Dit is echter een misverstand. In de meeste gevallen gaat het hier om huurrecht.
''Om van pacht te kunnen spreken moet er sprake zijn van een bedrijfsmatige uitvoering van landbouw.''
De pachtovereenkomst: verschillende soorten overeenkomsten
De meest voorkomende vormen van een pachtovereenkomst zijn de:
- Reguliere pachtovereenkomst;
- Geliberaliseerde pachtovereenkomst;
- Teeltpachtpachtovereenkomst.
1. Reguliere pacht
De reguliere overeenkomst kan worden aangegaan voor:
- Een hoeve;
- Agrarische woningen;
- Losse agrarische bedrijfsgebouwen of
- Los land.
Voor een hoeve is de wettelijke duur twaalf jaar. Voor los land of losse gebouwen is dit zes jaar. Na afloop van deze termijn wordt de overeenkomst automatisch verlengd met een periode van zes jaar, tenzij de overeenkomst wordt opgezegd.
De overeenkomst kan onder voorwaarden langer of korter duren.
Het aangaan van een overeenkomst voor onbepaalde tijd is niet mogelijk.
De prijs moet voldoen aan de eisen van het Pachtprijzenbesluit. De wetgeving kent vele bepalingen die de pachter beschermen.
2. Geliberaliseerde pacht
Geliberaliseerde pacht is als vorm flexibeler dan de reguliere variant. Er is minder vastgelegd in de wet, maar deze vorm is alleen mogelijk bij de verpachting van los land en duurt korter of langer dan zes jaar.
3. Teeltpacht
Los land kan ook tijdelijk worden verpacht met teeltpacht voor één- of tweejarige teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is. Deze overeenkomst kan worden aangegaan voor de duur van maximaal één of twee jaar. In dit geval ontstaat feitelijk alleen een recht om gewassen te telen op het land voor een periode van één of twee jaar en gelden de meeste beschermingsbepalingen niet.
''In de praktijk wordt in ook in de horeca de term ‘pacht’ gebruikt. Dit is echter een misverstand. In de meeste gevallen gaat het hier om huurrecht.''
Hulp nodig bij pacht?
Het pachtrecht is een goed voorbeeld van hoe een agrarisch grondgebruiker geconfronteerd wordt met zeer ingewikkelde en veelomvattende wetgeving. De regelgeving is complex door vele wetswijzigingen, dwingendrechtelijke bepalingen en de variatie in contractvorm.
Complexe zaken als verlengingsprocedures, opzegging en indeplaatsstelling hebben meestal verstrekkende gevolgen. De vastgoedspecialisten van AK Advocaten hebben veel verstand van deze materie.
Wij kunnen u bijstaan bij:
- Het opstellen van pachtovereenkomsten
- Het beëindigen van de pacht en
- Alle overige problemen die gedurende een langdurig pachtrelatie op juridisch vlak kunnen ontstaan.
Onze advocaten hebben een zeer uitgebreide proceservaring op dit gebied en kunnen de procesrechtelijke aspecten van een zaak goed voor u inschatten.
Meer weten over wat wij voor u kunnen betekenen? Neem contact op voor juridisch advies.
