Nadeelcompensatie en onteigening
Nadeelcompensatie is een tegemoetkoming voor rechtmatige besluiten of maatregelen, die tot schade leiden. Denk aan een regel uit het omgevingsplan, uit een omgevingsverordening of aan een verleende of geweigerde omgevingsvergunning. Maar ook bijvoorbeeld het opbreken van een weg of ernstige hinder hierdoor. Verder is nadeelcompensatie ook een tegemoetkoming voor waardedaling van een onroerende zaak of voor inkomensschade. Bijvoorbeeld omdat de bestemming van uw perceel of omliggende percelen wijzigt, waardoor u iets niet meer kunt bouwen, uw uitzicht verslechtert of geluidshinder optreedt.
Tot 1 januari 2024 werd tegemoetkoming in schade veroorzaakt door een planologisch besluit, zoals een bestemmingsplan, planschade genoemd. Met de komst van de Omgevingswet per 1 januari 2024 valt dit onder regeling voor nadeelcompensatie.
Wanneer kom je voor nadeelcompensatie in aanmerking?
Jouw schade moet uitkomen boven het normaal maatschappelijk risico of het normale bedrijfsrisico. Daarnaast moet jouw schade in vergelijking met anderen onevenredig zwaar zijn. Ook moet er een wettelijke schadeoorzaak zijn. Verder moet de schade het rechtstreeks gevolg zijn van het besluit of de maatregel of van de feitelijke uitvoering van de activiteit. Jouw schade mag niet op andere manier zijn verzekerd. Ook wordt beoordeeld of de schade voorzienbaar voor jou was en of je mogelijkheden had om de schade te voorkomen of te beperken.
Nadeelcompensatie moet worden aangevraagd bij het uitvoerend overheidsorgaan, bijvoorbeeld het college van burgemeester en wethouders van de gemeente. Vaak wordt eerst een ontwerpbesluit genomen, waartegen een zienswijze kenbaar kan worden gemaakt. Meestal moet je leges betalen voor het in behandeling nemen van de aanvraag. Vervolgens neemt het overheidsorgaan een besluit, waartegen bezwaar, beroep en hoger beroep openstaat.
''Ook als de overheid een rechtmatig besluit neemt of rechtmatig handelt, kan dat tot schade leiden.''
Wat is onteigening?
Soms heeft de overheid jouw grond nodig. Bijvoorbeeld voor de aanleg van een weg of verbreding van een dijk. De overheid gaat dan eerst met jou in overleg om de grond te kopen. Lukt dat niet of niet op tijd, dan kun je onteigend worden. Onteigening houdt in dat de grond met alles wat daar op staat eigendom wordt van de overheid en je daarvoor volledig schadeloos wordt gesteld. Voor onteigening moet er een onteigeningsbelang zijn en moet de onteigening noodzakelijk en urgent zijn. Ook moet er een grondslag voor de onteigening zijn, zoals een projectbesluit, omgevingsplan of omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
Hoe werkt onteigening?
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is de onteigeningsprocedure ingrijpend veranderd. Een onteigeningsprocedure bestaat grofweg uit drie fasen:
1. Onteigeningsbeschikking en bekrachtiging daarvan
Allereerst neemt het bevoegd gezag een onteigeningsbeschikking. Daarin wordt gemotiveerd wat het onteigeningsbelang is en worden de noodzaak en urgentie onderbouwd. De ontwerp onteigeningsbeschikking wordt ter inzage gelegd en daartegen kan een zienswijze worden ingediend. Vervolgens wordt de onteigeningsbeschikking bekendgemaakt en ter inzage gelegd.
Het bevoegd gezag moet de rechtbank (sector bestuursrecht) verzoeken de onteigeningsbeschikking te bekrachtigen. Tegen het verzoek kunnen bedenkingen worden ingediend. Vervolgens doet de rechtbank uitspraak. Tegen de uitspraak staat hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
2. Vaststellen schadeloosstelling
Al direct na bekendmaking van de onteigeningsbeschikking kan het bevoegd gezag bij de rechtbank (sector civiel) een verzoek indienen tot het vaststellen van de schadeloosstelling. In dat geval lopen de schadeloosstellingsprocedure en bekrachtigingsprocedure naast elkaar. Het verzoek tot het vaststellen van de schadeloosstelling kan ook later worden ingediend. Dan lopen de procedures niet apart.
Door de rechtbank worden deskundigen benoemd die over de schadeloosstelling adviseren. De rechtbank stelt de schadeloosstelling echter zelfstandig vast. Het betreft een volledige schadeloosstelling. Tegen de beschikking van de rechtbank is cassatie bij de Hoge Raad mogelijk.
3. inschrijving onteigeningsakte
De onteigeningsakte wordt opgemaakt door de notaris en wordt ingeschreven in de openbare registers. Door de inschrijving gaat de eigendom vrij van alle rechten en lasten over op het bevoegd gezag.
De sectie Omgevingsrecht van AK
De sectie Omgevingsrecht van AK Advocaten is gespecialiseerd in nadeelcompensatie en onteigening. Wij staan voornamelijk ondernemers en particulieren bij. Met onze ervaring kunnen wij jou in dit traject van A tot Z begeleiden, vanaf het advies over uw aanvraag bij de gemeente en de onderhandelingen tot aan een eventuele procedure bij de hoogste rechter.
Vragen over nadeelcompensatie en onteigening?
Bij AK Advocaten ben je aan het juiste adres voor alle vraagstukken over nadeelcompensatie en onteigening. Neem gerust contact met ons op. Wij helpen graag.
