Juridisch advies nodig? Maak een afspraak

Ruimtelijke ordening; bestemmingsplannen en ontheffingen

In een klein land als Nederland is de ruimte om te bouwen, te wonen en te werken beperkt. Ruimtelijke ordening is het gedeelte van het bestuursrecht dat gaat over de inrichting van ruimte in ons land. Het belangrijkste instrument waarmee ruimtelijke ordening wordt geregeld op gemeentelijk niveau is het bestemmingsplan. Van een bestemmingsplan kan worden afgeweken met een ontheffing.

Totstandkoming bestemmingsplan

Het bestemmingsplan regelt hoe gronden worden gebruikt. In bestemmingsplannen is vastgelegd wat precies waar mag worden gebouwd en welke activiteiten op de grond plaats mogen vinden. Het doel van het bestemmingsplan is ‘een goede ruimtelijke ordening’. Bij de totstandkoming zijn er meerdere momenten waarop belanghebbenden invloed kunnen uitoefenen op het bestemmingsplan. Niet alles kan en mag via een bestemmingsplan worden geregeld. In ieder geval kan iedereen zienswijzen indienen tegen het ontwerp van het bestemmingsplan. Als de gemeenteraad hier vervolgens niets mee doet, kunt u binnen zes weken in beroep gaan bij de Raad van State tegen het bestemmingsplan, mits u belanghebbende bent. Bestemmingsplannen worden in principe voor een periode van tien jaar vastgesteld. De gedachte van de (plan)wetgever is dat een bestemmingsplan gedurende deze periode niet tussentijds hoeft te worden gewijzigd. De praktijk vraagt echter om meer flexibiliteit. Bouwaanvragen moeten in beginsel voldoen aan het geldende bestemmingsplan, maar met ontheffingen en andere procedures zijn afwijkingen van het bestemmingsplan toch mogelijk.

Afwijken van het bestemmingsplan

De gemeente heeft op grond van de Wet ruimtelijke ordening een aantal flexibiliseringsinstrumenten om af te kunnen wijken van het bestemmingsplan, zoals voorlopige bestemmingen, de wijzigingsbevoegdheid en de uitwerkingsplicht. Als de uitwerkingsplicht is opgenomen in een bestemmingsplan wordt eerst een globale bestemming vastgesteld, die later door het college van B&W moet worden uitwerkt. De regels waarmee rekening moet worden gehouden bij de uitwerking staan in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan moet in ieder geval voldoende inzicht bieden in de toe te laten bouw- en gebruiksmogelijkheden. In veel gevallen wordt een bouwverbod opgenomen zolang het plan nog niet verder is uitgewerkt.

De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kent een ‘omgevingsvergunning waarbij van het geldende bestemmingsplan wordt afgeweken’. Wordt een aanvraag ingediend die in strijd is met het bestemmingsplan, is dit automatisch een verzoek om af te wijken van het bestemmingsplan. Als met een ontheffing wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan, dan wordt dit opgenomen in een omgevingsvergunning. Deze vergunning kan alleen worden verleend als de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit hiervoor een onderbouwing bevat.

Is de afwijking van het bestemmingsplan minder ingrijpend, dan is mogelijk de ontheffing voor ‘kruimelgevallen’ voldoende. Het gaat dan onder andere om de uitbreiding van een woning of het plaatsen van een bijgebouw. Ook het gebruik van een pand kan onder voorwaarden met de kruimelontheffing worden gewijzigd.

Met de wet en bestemmingsplannen kan in sommige gevallen flexibel worden omgegaan, flexibiliseringsmogelijkheden genoemd. Wie hiervan gebruik wenst te maken, doet er verstandig aan een advocaat in te schakelen om de goede ruimtelijke onderbouwing op te stellen. Hierbij moet namelijk rekening worden gehouden met de onder andere de wet, toezeggingen van de gemeente en de specifieke bedrijfssituatie.

Voor een specifieke oplossing voor uw probleem kunt u contact opnemen met de advocaten van de sectie Vastgoed van Asselbergs & Klinkhamer Advocaten. Ons kantoor heeft ruime ervaring op gebied van ruimtelijke ordening met bestemmingsplannen en de flexibiliteitsinstrumenten zoals ontheffing. Wij kunnen u voorzien van gedegen en een realistisch advies, voor u onderhandelen met de gemeente of u bijstaan als het komt tot een procedure voor de rechter.

Neem contact op. 

Vastgoedrecht