Asselbergs-Klinkhamer
Juridisch advies nodig? Maak een afspraak

Op dit moment ligt bij de Eerste Kamer het wetsvoorstel Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Het doel van dit wetsvoorstel is de bouwkwaliteit verder te verhogen. Dit wetsvoorstel heeft grote gevolgen voor opdrachtgevers, aannemers en gemeentelijke afdelingen bouw- en woningtoezicht.

Mede gelet op de grote belangen hebben diverse belangenverenigingen gelobbyd voor aanpassing van het wetsvoorstel. Op dit moment onderzoekt Minister Ollongren of het wetsvoorstel wordt aangepast met een novelle of dat zij de Eerste Kamer verzoekt het wetsvoorstel ongewijzigd aan te nemen.

Verhoging van de aansprakelijkheid en zwaardere waarschuwingsplicht

In het wetsvoorstel wordt de aansprakelijkheid van de aannemer verhoogd, rust op hem een zwaardere waarschuwingsplicht en is hij verplicht tot een goede verslaglegging van de verrichte bouwwerkzaamheden.

Nu geldt dat de aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken: de verborgen gebreken. Straks geldt dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen. Daarvan kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.

De waarschuwingsplicht van de aannemer is ook zwaarder. De waarschuwing moet voortaan schriftelijk en ondubbelzinnig zijn en daarvan mag niet ten nadele worden afgeweken bij een opdrachtgever die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

De aannemer legt bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd een dossier aan de opdrachtgever over. Het dossier bevat gegevens die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst en in de uitgevoerde bouwwerkzaamheden.

Wijziging van de vergunningverlening en het gemeentelijke bouwtoezicht

De gemeente moet momenteel een vergunningaanvraag toetsen aan het Bouwbesluit 2012. Als het bouwplan niet aan dat besluit voldoet, dan weigert de gemeente de omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit te verlenen. De gemeente is niet verplicht te controleren of het gerealiseerde bouwwerk aan het Besluit 2012 voldoet.

Onder het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging dient de gemeente niet meer bij de vergunningverlening te toetsen of het bouwplan aan het Bouwbesluit 2012 voldoet. In de plaats daarvan moet de vergunningaanvrager (opdrachtgever) aangeven welke kwaliteitsborger (private toetser) en welk kwaliteitsborgingsinstrument (een beoordelingsmethodiek) hij kiest voor zijn bouwplan. De gemeente weigert de omgevingsvergunning te verlenen als de opdrachtgever deze kwaliteitsborger en dit kwaliteitsborgingsinstrument niet heeft mogen kiezen voor zijn type bouwplan.

In plaats van de gemeente houdt in de eerste plaats de private kwaliteitsborger op de bouw toezicht of het bouwwerk in aanbouw aan de bouwtechnische voorschriften zal voldoen. Als hij ziet dat dit niet het geval is, dan geeft hij eerst aan de aannemer en ook aan zijn opdrachtgever door wat volgens hem mis is. Als de aannemer zijn aanwijzingen niet overneemt, dan kan hij hierover de gemeente informeren. De gemeente blijft onder het nieuwe stelsel zijn bevoegdheid behouden om het Bouwbesluit 2012 te handhaven.

Als het bouwwerk gerealiseerd is, dan dient de kwaliteitsborger te verklaren of het aan het Bouwbesluit 2012 voldoet. Als de kwaliteitsborger weigert een positieve verklaring af te geven, dan kan de gemeente de ingebruikname tegenhouden. Het is daarom cruciaal dat de kwaliteitsborger die positieve verklaring afgeeft.

Voorbereiding op het nieuwe stelsel

Opdrachtgevers zullen moeten nadenken welke kwaliteitsborger tijdens de bouw toezicht gaat houden. Ook moeten zij een kwaliteitsborgingsinstrument kiezen waarmee de kwaliteitsborger toezicht houdt. Dat instrument kan onderdeel zijn van een garantiesysteem.

Het is erg belangrijk dat aannemers hun interne kwaliteitssysteem op orde hebben wanneer het stelsel van kwaliteitsborging gaat gelden. De kwaliteitsborger mag namelijk deels uitgaan van dat interne systeem van de aannemer. Hoe beter de aannemer zijn interne systeem op orde heeft, hoe minder de kwaliteitsborger op de bouw hoeft te controleren. Bovendien moet de aannemer bij oplevering aantonen dat het bouwwerk de vereiste bouwkwaliteit heeft.

Voor gemeente is met name de personele bezetting een aandachtspunt. Steeds minder bouwplannen hoeven de gemeentelijke ambtenaren bouw- en woningtoezicht te controleren. Ze moeten bij vergunningverlening meer administratieve handelingen verrichten. De belangrijkste vraag is wanneer de ambtenaren dienen te handhaven. In beginsel moet de gemeente er van de wetgever namelijk op vertrouwen dat de bouwwerken die onder het nieuwe stelsel vallen aan het Bouwbesluit 2012 voldoen.

Asselbergs & Klinkhamer is er klaar voor

Ter voorbereiding op de inwerkingtreding van het stelsel van kwaliteitsborging heeft Asselbergs & Klinkhamer Advocaten Peter de Haan aangetrokken. In zijn proefschrift heeft hij de wijzigingen in de bouwregelgeving onder het wetsvoorstel Wet kwaliteitsborging voor het bouwen onderzocht.

Heeft u een vraag?Binnen 48 uur antwoord
Stel uw vraag hier

Publicaties

  • P.M.J. de Haan, De preventieve en de repressieve toetsing aan bouwtechnische voorschriften in het publieke bouwrecht. Constructieve veiligheid nader beschouwd (diss. Nijmegen), ’s-Gravenhage: Instituut voor bouwrecht 2017.
  • P.M.J. de Haan & H.C.W.M. Moesker, ‘De risicobeoordeling bij de vergunningaanvraag Wkb’, TBR 2017/92.
  • H.C.W.M. Moesker & P.M.J. de Haan, ‘Juridische status reactie op een gereedmelding Wkb’, TBR 2017/70.
  • P.M.J. de Haan, ‘Vergunnen onder het stelsel van kwaliteitsborging’, BR 2017/36.
  • P.M.J. de Haan, ‘Handhaven onder het stelsel van kwaliteitsborging’, BR 2017/26.
  • P.M.J. de Haan, ‘De voorgestelde wijzigingen in de preventieve en de repressieve toetsing aan bouwtechnische voorschriften’, TBR 2016/79.

Neem contact op. 

Vastgoedrecht