Een huurder betaalt niet. De verhuurder besluit om de sloten te vervangen. Dat klinkt als een logische oplossing. En misschien werkt het in feite, maar in de rechtszaal kan die beslissing de verhuurder duur komen te staan. In een
uitspraak hierover eerder dit jaar verloor de verhuurder de aanspraak op een aanzienlijk aantal huurtermijnen. Ik zet hieronder de belangrijkste elementen van deze uitspraak uiteen.
Moet de huurder nog betalen als de sloten zijn vervangen?
Eerst de feiten.
De verhuurder in deze zaak had te maken met een huurder met een flinke betalingsachterstand ten aanzien van de huur voor een bedrijfsruimte. De verhuurder besluit op enig moment de sloten van het pand te vervagen, waardoor de huurder de gehuurde ruimte niet meer in kan.
Uiteindelijk bereiken de huurder en verhuurder overeenstemming over de beëindiging van de huurovereenkomst op termijn. Hierbij werden ook afspraken gemaakt om de achterstallige huur weg te werken.
Men kon het alleen niet eens worden over de periode dat de huurder – door het vervangen van de sloten – de gehuurde ruimte niet in kon. Moest de huurder voor deze periode huur betalen? Hem was toch toegang tot de bedrijfsruimte ontzegd, waardoor hij er geen gebruik van kon maken.
De uitspraak van de rechter
De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend. Het Hof gaat hier niet in mee, en oordeelt dat de verhuurder niet zomaar voor eigen rechter kan gaan spelen. De verhuurder kan dus de huurtermijnen gedurende de periode dat de sloten vervangen waren niet verhalen.
Waarom kan de verhuurder geen huurbetaling afdwingen?
De verhuurder heeft als kernverplichting: het gehuurde aan de huurder ter beschikking stellen. Door de toegang aan de huurder te ontzeggen, schort hij zijn kernverplichting op. Dit mag niet, behoudens zéér bijzondere omstandigheden. De huurder hoeft niet te betalen over de periode dat hem toegang tot het gehuurde was ontzegd, omdat hij geen huurgenot heeft gehad.
Ongeoorloofd pressiemiddel
De ontzegging tot het gehuurde houdt namelijk het eenzijdig stopzetten van de huurovereenkomst in en dat kan in principe alleen door een rechtsgeldige opzegging of een rechterlijke ontbinding. De ontzegging door het vervangen van de sloten door de verhuurder valt hier niet onder. Het is een ongeoorloofd pressiemiddel.
Zelfs wanneer de verhuurder betoogt dat de ontzegging niet was bedoeld als pressiemiddel, maar als middel om vooruit te lopen op een ontbinding op grond van een huurachterstand, geldt dat dit niet kan, omdat een ontbinding van de huurovereenkomst uitsluitend door de rechter kan geschieden. Hier mag de verhuurder niet op vooruitlopen.
Sloten vervangen: kostenbesparend of kostenpost?
Les? Zelf de sloten vervangen is niet kostenbesparend, maar kan juist geld kosten. Vervang dus niet de sloten om betaling af te dwingen, maar ga voor alternatieve middelen met een minstens zo grote prikkel tot betaling. Zo kun je denken aan een ontruimingsvordering in kort geding of beslaglegging of een in de huurovereenkomst opgenomen boetebeding. Welk middel het meest doeltreffend is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
Benieuwd naar de mogelijkheden om betaling af te dwingen? Neem
contact op met onze sectie Vastgoed.
Fotocredits: Daisy Daisy / Adobe Stock
