Stijgende bouwkosten, dalende marges. Ondernemersrisico van (alleen) de aannemer? Onzin! - Asselbergs & Klinkhamer Advocaten

Stijgende bouwkosten, dalende marges. Ondernemersrisico van (alleen) de aannemer? Onzin!

27 aug 2021 Vastgoed- en omgevingsrecht Judith Vermeeren

Dit artikel is afkomstig uit Cobouw (12 augustus 2021)

De prijzen van bouwmaterialen, en daarmee de bouwkosten, rijzen nog steeds de pan uit. Hoe lang nog? Is stabilisatie van de prijzen in zicht? Misschien zelfs een daling? ‘Joost mag het weten’…

Een project met minder marges overleeft een gezonde aannemer, een paar van dat soort ‘mindere’ projecten misschien ook nog wel, maar ergens houdt het op. Hoe ver laten we het komen? Is het een ondernemersrisico van (alleen) de aannemer? Onzin! Willen we nu en in de toekomst kunnen doorbouwen, dan zullen alle partijen in de bouwkolom daaraan hun steentje moeten bijdragen. Klinkt zo logisch. Toch vergt het de nodige overtuiging.

Risico’s als gevolg van stijgende bouwkosten raken een groter, algemeen belang

In de eerste plaats worden het risico van en de verantwoordelijkheid voor de stijging van bouwmaterialen veelal bij de aannemer gelegd. De aannemer zegt toe voor een bepaalde prijs het door de opdrachtgever gewenste project te kunnen realiseren: een resultaatsverplichting. De aannemer is degene die de materialen van de leveranciers afneemt en is dus ook de eerste die diep(er) in de buidel moeten tasten.

Het uitgangspunt in de veel gebruikte contractvoorwaarden (UAV, UAV-GC, AVA, STABU) -maar ook in de wet en de rechtspraak-  is dat de aannemer het ondernemersrisico van prijsstijgingen draagt en alleen in geval van onvoorzienbare, extreme prijsstijgingen de opdrachtgever dient bij te betalen.

Over het gebruik van dergelijke standaardvoorwaarden bestaat vaak al in vroeg stadium overeenstemming. Daarna volgt een klap op de aanneemsom. Vanaf dat moment heeft de aannemer in de regel de concurrentie kwijt gespeeld en worden tussen de partijen de ‘projectspecifieke’ contractuele puntjes op de “i” gezet. Ineens blijkt de opdrachtgever te willen afwijken van bepaalde paragrafen in de standaardvoorwaarden. Menig aannemer zegt vervolgens te snel ‘ja en amen’ of is te bescheiden in de regeling over verdeling van onvoorziene stijgende bouwkosten. ‘Het is zo’n mooi project, een visitekaartje.’ ‘We gaan toch met elkaar om in alle redelijkheid’. ‘Die aannemingsovereenkomst gaat straks direct de kast in en we blijven met elkaar in gesprek.’ Klopt allemaal, tot dat het echt geld gaat kosten.

Dan bewaakt ieder de eigen beurs. En dan is het in de regel aan de aannemer om de opdrachtgever ervan te overtuigen dat sprake is van extreme prijsstijgingen, dat daarmee bij de prijsstelling geen rekening kon worden gehouden en de prijsstijging dus niet 100% voor rekening van de aannemer zou moeten komen. Dit leidt tot vervelende discussie tijdens de uitvoering van een project. Beide partijen willen dat wordt doorgebouwd. Bestaat geen overeenstemming over verdeling van de verhoogde bouwkosten, dan heeft de aannemer (soms nog) de keuze: 1) doorbouwen en op goed geluk voorfinancieren óf 2) de bouw stilleggen en in rechte uitvechten wie welk aandeel in de bouwkostenstijging dient te betalen. Dat laatste met het risico van korting op de aanneemsom wegens vertraging van de bouwtijd. Die tweede optie is daarom onaantrekkelijk. Niet voor niets is de rechtspraak over de verdeling van gestegen bouwkosten zeer beperkt.

Aannemers zijn dan ook te weinig beschermd tegen periodes van extreme prijsstijgingen als de onderhavige. Daarin moet verandering komen en die verandering moet door alle partijen in de bouwkolom teweeg gebracht worden.

Waarom? Iedere opdrachtgever -groot en klein- dient zich ervan bewust te zijn dat zijzelf geen baat heeft bij een aannemer die zich in bochten moeten wringen om een project enigszins rendabel te houden en het hoofd boven water te houden. Op dit moment hebben veel aannemers overvolle orderportefeuilles en lijkt daarom aan het einde van de tunnel licht te schijnen, maar hoe langer de huidige situatie voorduurt, hoe groter de financiële problemen van aannemers worden. Nederland wil bouwen, dan moet de aannemers ook kunnen blijven bouwen.  Reden te meer om samen de koers te bepalen.

De risico’s van de prijsstijging van bouwmaterialen beperken en verdelen; hoe?

Het begint natuurlijk aan de voorkant met het maken van concrete contractuele afspraken over de doorberekening van prijsstijgingen. In geval van een aanbesteding: neem (het risico op) de (verder) stijgende bouwkosten op in de inschrijfbegroting. Lees de van toepassing te verklaren standaardvoorwaarden goed door. Bieden deze voldoende bescherming en zijn deze praktisch uitvoerbaar? Ben daarbij alert op de mogelijke contractuele uitsluitingen van artikel 7:753 Burgerlijk Wetboek, paragraaf 47 UAV 2012, paragraaf 44 lid 1 sub c UAV-GC 2005, artikel 5 AVA 2013 of artikel 10 DNR 2011. Bieden de voorwaarden en de (concept)aannemingsovereenkomst met daarin door de opdrachtgever verlangde afwijkingen niet voldoende bescherming of bestaat daarover twijfel? Formuleer dan afwijkende clausules die wel recht doen aan de belangen van beide partijen.

Die clausules kunnen zien op het bouwmateriaal in het algemeen of alleen op specifieke bouwmaterialen. Denk aan toepassing van een indexering. Ook kan gedacht worden aan een kostenplafond waarna de meerprijs door aannemer en opdrachtgever in gelijke mate wordt gedragen. Leg vast dat het de aannemer vrij staat om tijdens de bouw het gebruik van alternatieve materialen voor te stellen en dat de opdrachtgever een dergelijk voorstel alleen met gegronde reden mag weigeren. Waarborg ook de liquiditeit tijdens de uitvoering van het project, bijvoorbeeld door voldoende tussentijdse betaaltermijnen over een te komen, zodat zo weinig mogelijk moet worden voorgefinancierd.

Geen onredelijke eisen, toch? Zeker in een tijd waarin de orderportefeuilles gevuld zijn, kunnen aannemers in de precontractuele fase meer op hun strepen kunnen gaan staan.

Verder is het van belang ervoor te waken dat ook met onderaannemers en overige partijen in de bouwkolom heldere afspraken worden gemaakt. Probeer zoveel als mogelijk om ‘back-to-back’ te contracteren en probeer garanties te verkrijgen van leveranciers.

Eenmaal tijdens de uitvoering van het werk is het altijd van belang de opdrachtgever onverwijld én schriftelijk over de kostenverhogende omstandigheden en (nadere) kostenstijgingen te informeren. Datzelfde geldt in geval van liquiditeitsproblemen.

Zoals gezegd, ook de opdrachtgever heeft een belang om samen tot een eerlijke oplossing te komen. De opdrachtgever behoort daarom mee te denken en mee te voelen. Het heeft geen zin de aannemer het vel over de neus te trekken. Niets voor niets heeft de opdrachtgever voor deze aannemer gekozen. Het werk (moeten) laten afronden door een derde is kostbaar(der) en onwenselijk. Op dit moment zijn we allemaal bekend met de stijging van bouwkosten, de schaarste van bouwmaterialen en de gevolgen die dat met zich brengt. Niet alleen de aannemer, maar ook de opdrachtgever moet op die gevolgen (willen) anticiperen. Bijvoorbeeld door richting de eindgebruiker(s) ook de nodige voorbehouden te stellen en reële toezeggingen te doen, zodat vertragingsboeten niet nodig zijn om de schade aan de zijde van de opdrachtgever te dekken.

Cobouw prijsstijgingen in de bouw.

Contact opnemen

Over de blogger
Judith Vermeeren

Judith werkt sinds 2007 bij Asselbergs & Klinkhamer, waar zij deel uitmaakt van de sectie Vastgoedrecht. Voordat zij in de advocatuur startte deed zij ervaring op bij de rechtbank Rotterdam. Judith is gespecialiseerd in het civiel vastgoedrecht.

Meer artikelen van Judith Vermeeren
Judith Vermeeren

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *