Belangrijkste veranderingen Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

Sinds 11 juli 2017 was er lange tijd onduidelijkheid over het lot van het wetsvoorstel Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Inmiddels is de kogel door de kerk: op 1 januari 2024 treedt de Wkb in werking. De Wkb zorgt voor grote veranderingen in het bouwrecht en heeft grote gevolgen voor onder meer opdrachtgevers, projectontwikkelaars, architecten, aannemers en gemeenten. Het doel van de wet is de bouwkwaliteit verder te verhogen, de positie van de consument te verbeteren en het stimuleren van kwaliteitsverbetering en faalkostenvermindering. In dit blog zal ik ingaan op de belangrijkste veranderingen die de Wkb met zich brengt.

Ik wil meer weten over vastgoedrecht

De controle verschuift naar een private partij

De gemeente toetst niet meer bij de vergunningverlening aan bouwtechnische voorschriften. De vergunningplicht verdwijnt daarom en er komt een meldingsplicht voor in de plaats. Een private kwaliteitsborger toetst of het gerealiseerde bouwwerk aan de bouwtechnische voorschriften voldoet. Zonder een positieve verklaring van de kwaliteitsborger mag de gemeente de ingebruikname van het bouwwerk tegenhouden.

Verhoging aansprakelijkheid aannemer

Nu geldt dat aannemer is ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken: de verborgen gebreken. In de Wkb wordt hier voor aanneming van bouwwerken een uitzondering op gemaakt: de aannemer is onder de Wkb óók aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen. Van deze regel kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen. De aannemer kan dus niet langer volstaan met het verweer dat de opdrachtgever het gebrek had moeten ontdekken bij de oplevering van het bouwwerk.

Zwaardere waarschuwingsplicht voor de aannemer

De aannemer moet de opdrachtgever wijzen op fouten in het ontwerp: de waarschuwingsplicht. Deze waarschuwingsplicht wordt met de inwerkingtreding van de Wkb verzwaard. De waarschuwing moet voortaan schriftelijk en ondubbelzinnig zijn, en daarvan mag niet ten nadele worden afgeweken bij een opdrachtgever die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Opleverdossier

De aannemer legt bij de kennis dat het werk klaar is om te worden opgeleverd een dossier aan de opdrachtgever over. Het dossier bevat gegevens die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst en in de uitgevoerde bouwwerkzaamheden.

Informatieplicht aannemer aan de consument-opdrachtgever over zekerheden en garanties

De Wkb verplicht aannemers om consument-opdrachtgevers voortaan vóór het tot stand komen van de overeenkomst te informeren over de dekking van bepaalde risico’s zoals faillissement of het al dan niet kunnen herstellen van eventuele gebreken na oplevering. De aannemer dient de consument-opdrachtgever te informeren over de dekking van de risico’s, de wijze waarop deze risico’s zijn gedekt en tot welke hoogte deze risico’s zijn gedekt.

Informatieplicht aannemer over de opschortingsbevoegdheid van de consument-opdrachtgever bij nieuwbouwwoningen

In het Burgerlijk Wetboek is een bijzonder opschortingsrecht van de consument-opdrachtgever opgenomen: de 5%-regeling. Dit houdt in dat de consument-opdrachtgever de laatste 5% van de aanneemsom niet aan de aannemer hoeft te betalen, maar in plaats daarvan dit bedrag bij de notaris in depot stort. Dit wordt opschorting genoemd. Met de Wkb is voor de aannemer de verplichting opgenomen dat hij de consument-opdrachtgever schriftelijk in de gelegenheid moet stellen aan te geven of hij gebruik wenst te maken van het opschortingsrecht.

Als ondernemer is het van belang te weten wat de gevolgen van de Wkb zijn voor uw bedrijf. Door middel van een blogserie waarin bovenstaande onderwerpen verder worden toegelicht zullen wij u op de hoogte brengen van de veranderingen die de Wkb met zich brengt. Heeft u in de tussentijd vragen? Neem contact op met mij of een van mijn collega’s van de sectie Vastgoedrecht.

Ik wil contact opnemen