Coronakorting toegepast op huur én franchisefee. Franchisegever dubbel gestraft?
13 apr 2022 Vastgoedrecht AK Advocaten
N.b. Dit artikel is meer dan een jaar geleden voor het laatst gewijzigd. De informatie kan verouderd zijn.
Inmiddels bestaat er hoofdzakelijk in huurverhoudingen rechtspraak aan de hand waarvan huurders met een beroep op onvoorziene omstandigheden succesvol aanspraak kunnen maken op een huurkorting. Daarover verschenen al verschillende blogs. De coronacrisis wordt daarbij gezien als een onvoorziene omstandigheid die, onder omstandigheden, het halveren van verschuldigde huurpenningen rechtvaardigt. Ruim twee jaar na de uitbraak van het coronavirus wijst het hof een opmerkelijk vonnis over het gerechtvaardigd halveren van de franchisefee op dezelfde grondslag. Wat zijn de mogelijke gevolgen daarvan?
‘Sharing the pain’ ook van toepassing op franchisefee
In de literatuur en rechtspraak is het zogenaamde ‘sharing the pain’ principe is ontstaan, waarbij huurder en verhuurder kortgezegd de financiële gevolgen van de coronacrisis delen op grond van onvoorziene omstandigheden. Recent bepaalde het hof Amsterdam dat het ‘sharing the pain’ principe óók van toepassing kan zijn op het in mindering brengen van franchisefee. De rechter oordeelde dat de gevolgen van de coronacrisis onvoorzien waren, waardoor het niet redelijk is dat de financiële “pijn” daarvan uitsluitend voor rekening en risico van de franchisnemer zou moeten komen.
Omzetafhankelijke franchisefee
In deze kwestie vorderde de franchisegever in een kort geding tegen één van haar franchisenemers om de franchiseactiviteiten te staken en het gehuurde te ontruimen. De franchisegever meende dat de franchisenemer in strijd met de franchiseovereenkomst ook alcoholische dranken verkocht in haar koffiespeciaalzaak en dat zij de franchisefee niet (tijdig) betaalde. Daarbij vorderde de franchisegever onder andere achterstallige betaling van een omzetafhankelijke franchisefee van vier procent over de jaarlijkse omzet en huurpenningen. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen toe en de franchisenemer gaat in beroep tegen die beslissing.
Het hof beperkt zich tot een oordeel over het te laat betalen van de franchisefee en het te laat verstrekken van omzetoverzichten van de franchisenemer. Het Hof oordeelt dat de lockdown tot forse omzetverliezen voor ondernemers heeft geleid, waardoor in dit geval de gevolgen niet uitsluitend voor rekening en risico van de franchisenemer komen.
''Het zogeheten ‘sharing the pain’ principe stelt kortgezegd dat huurder en verhuurder de financiële gevolgen van de coronacrisis delen op grond van onvoorziene omstandigheden.''
Halveren huur- en franchise fee gerechtvaardigd
Daarmee acht het hof het ‘sharing the pain’ principe, dus het halveren van de huur- én franchisefee, op zijn plaats voor de maanden waarin de franchisewinkel geheel of gedeeltelijk gesloten was. Het niet tijdig inleveren van de omzetstaten weegt het hof minder zwaar. Ook zonder deze omzetstaten was het voor de franchisegever duidelijk dat de omzet zou zijn gedaald als gevolg van de coronacrisis, zo oordeelt het hof. Ontbinding van de franchise- of huurovereenkomst wordt niet gerechtvaardigd geacht. Wanneer als sprake zou zijn van de geringe tekortkomingen uit hoofde van de franchiseovereenkomst door de franchisenemer, dan zijn deze voor ontbinding gezien hun geringe betekenis van onvoldoende gewicht. Mede gelet op de ingrijpende gevolgen daarvan, aldus het hof.
Franchisegever wenste franchisewinkel zelf te exploiteren
Het hof overwoog daarbij dat de franchisegever haar gedane investeringen in de inventaris en verbouwing van de franchisewinkel niet kan terugverdienen wanneer de overeenkomsten zouden zijn ontbonden. De franchisegever wenste bij de ontbinding van de huur- en franchiseovereenkomst namelijk geen reële compensatie aan de franchisenemer te betalen, maar in plaats daarvan het gehuurde juist zelf te gaan exploiteren. De slotsom is dat de vorderingen van de franchisegever worden afgewezen en die van de franchisenemer worden toegewezen.
''Ook zonder deze omzetstaten was het voor de franchisegever duidelijk dat de omzet zou zijn gedaald als gevolg van de coronacrisis, zo oordeelt het hof.''
Halvering omzetafhankelijke franchisefee
Opmerkelijk in deze zaak is dat het hof voor het eerst halvering van de franchisefee met een beroep op onvoorziene omstandigheden door de coronacrisis mogelijk maakt. Het hof heeft daarbij niet afgewogen dat het in dit geval gaat om een omzetafhankelijke franchisefee, wat kan leiden tot een onwenselijke maatstaf in de praktijk.
Franchisegever dubbel gestraft?
Gelet op het feit dat de coronacrisis op zich al minder opbrengst van franchisefee voor de franchisegever teweeg heeft gebracht, lijkt het erop dat zij op deze wijze – wellicht onbedoeld- ‘dubbel’ wordt gestraft. Voor de praktijk betekent dat een grote mate van oplettendheid. De Hoge Raad oordeelde op 24 december 2021 dat onder omstandigheden afgeweken kan worden van het ‘sharing the pain’ bij de verdeling van huurpenningen. De financiële positie van een van de partijen kan bijvoorbeeld reden zijn om hiervan af te wijken. Concreet noemde de advocaat-generaal een aantal situaties waarin die 50/50% verdeling anders kan liggen.
In het geval er sprake is van een omzetafhankelijke huur zal volgens de advocaat-generaal door uitleg van de overeenkomst moeten worden vastgesteld of de 50/50% berekening toegepast kan worden (zie r.o. 5.6.4). Daarbij kan mede een rol spelen of partijen zijn uitgegaan van een bepaalde bandbreedte van de verhouding tussen de basishuurprijs en de omzetafhankelijke huurprijs. Mijns inziens heeft het hof dat bij de toepassing van het ‘sharing the pain’ beginsel op franchisefee in dit geval onvoldoende afgewogen.
Meer weten of zelf ook geconfronteerd met een vergelijkbare kwestie? Neem gerust contact op met de specialisten van de sectie vastgoedrecht.
