Verhuurders van woonruimte opgelet! De Wet vaste huurcontracten treedt op 1 juli 2024 in werking
13 jun 2024 Vastgoedrecht Judith Vermeeren Esther Evenblij
Vanaf 1 juli 2024 is er een belangrijke verandering in de Nederlandse huurmarkt. De Wet vaste huurcontracten treedt in werking. Met deze wet wordt de mogelijkheid om woonruimte tijdelijk te verhuren aan banden gelegd. In deze blog bespreek ik de wet en leg ik uit welke mogelijkheden nog wel bestaan om woonruimte tijdelijk te kunnen (blijven) verhuren.
De huidige situatie
Sinds de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt op 1 juli 2016 is het eenvoudig om tijdelijke huurovereenkomsten voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte (kamers) te sluiten. Zo’n huurovereenkomst eindigt na de vooraf afgesproken periode, mits het einde en daarmee de ontruiming, tijdig door de verhuurder wordt aangezegd. Alleen als verhuurder huurder niet op tijd een dergelijke aanzegging stuurt, wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd en heeft huurder dus recht op huurbescherming.
Vanaf 1 juli 2024: huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de norm
Acht jaar later wordt deze tijdelijke contractvorm grotendeels afgeschaft. De Wet vaste huurcontracten regelt dat huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd weer de norm worden. Dit geldt voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woningen. Alle nieuwe huurovereenkomsten die verhuurders vanaf 1 juli 2024 aangaan, gelden dan voor onbepaalde tijd. De tijdelijke huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2024 zijn afgesloten, veranderen niet.
Tijdelijk verhuren nog wel mogelijk in deze gevallen
Er zijn enkele uitzonderingen op de Wet vaste huurcontracten. In sommige gevallen kan voor bepaalde doelgroepen toch een tijdelijke huurovereenkomst worden gesloten. Voor dit soort situaties is er vanaf 1 juli 2024 het ‘huurcontract van bepaalde duur’. Dit zijn huurovereenkomsten van maximaal 2 jaar.
De doelgroepen die onder de uitzonderingen vallen zijn:
- Studenten
- De huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk ergens anders wonen
- Urgent woningzoekenden
- Huurders met wie de verhuurder een tweedekanscontract aangaat: dat zijn huurders waarvan een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld omdat deze ernstige overlast veroorzaakte en met het nieuwe contract tijdelijk een tweede kans krijgt
- Wezen en nabestaanden
- De huurder die gaat scheiden, die aantoonbaar niet meer samenwoont met zijn/haar partners en tijdelijk een woning huur om dicht bij zijn/haar kind(eren) te wonen
- Huurders die werken op de Waddeneilanden
- Vergunninghouders (statushouders) die direct uit een COA-opvanglocatie komen en in afwachting zijn op definitieve huisvesting.
Ook blijft het in de volgende (bestaande) situaties nog mogelijk na invoering van de wet een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten, namelijk bij:
- Het huren van een woning die tijdelijk leeg staat. Bijvoorbeeld als de woning te koop staat en de eigenaar al is verhuisd. Bij toestemming van de gemeente mag de woning tijdelijk verhuurd worden volgens de Leegstandwet
- Het huren van een woning van iemand die tijdelijk afwezig is. Bijvoorbeeld als zij een lange reis maken of werken in het buitenland. Dit heet tussenhuur of diplomatenclausule
- Hospita(ver)huur. De huurder woont in dezelfde woning als de verhuurder. Bij hospitaverhuur worden gemeenschappelijke voorzieningen gedeeld
- Het huren van een woning voor een korte periode (‘naar aard van korte duur’ in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW). Bijvoorbeeld een vakantiewoning of short stay verhuur
''De Wet vaste huurcontracten regelt dat huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd weer de norm worden.''
Nieuwe opzeggingsgrond en uitbreiding bestaande opzeggingsgrond
Als de verhuurder een huurovereenkomst woonruimte die geldt voor onbepaalde tijd wil opzeggen, kan dit alleen op grond van een wettelijke opzeggingsgrond. Onder de Wet vaste huurcontracten komt er vanaf 1 juli 2024 een nieuwe opzeggingsgrond bij en wordt de bestaande opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ uitgebreid.
- Nieuwe opzeggingsgrond: na de afgesproken huurperiode mag de huur worden opgezegd voor verkoop. Dit is alleen toegestaan als de verhuurder een natuurlijk persoon is die trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat, en slechts één woning verhuurt. Dit moet in de huurovereenkomst staan. De verhuurder moet minstens 2 jaar voor het begin van de huurovereenkomst zelf in de woning hebben gewoond. Deze opzeggingsgrond mag eenmalig worden gebruikt en moet bij de gemeente worden gemeld.
- Uitgebreide opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’: na de overeengekomen termijn kan de verhuurder de huur opzeggen om de woning te laten bewonen door een bloed- of aanverwant in de eerste graad, zoals ouders of kinderen. Dit moet in de huurovereenkomst worden vermeld.
Tot slot enkele tips
Hoewel de afschaffing van tijdelijke huurovereenkomst op het eerste gezicht een aanzienlijke impact lijkt te hebben voor verhuurders, zal de daadwerkelijke impact in de praktijk waarschijnlijk beperkt(er) zijn. Gezien de huidige overspannen markt zullen er genoeg huurders te vinden zijn die onder de uitzonderingen vallen en aan wie nog steeds tijdelijke huurovereenkomsten kunnen worden aangeboden. Belangrijk is dat de tijdelijke huurovereenkomst zorgvuldig wordt geformuleerd, zodat deze voldoet aan de eisen die de wet aan de specifieke variant stelt.
Is tijdelijke verhuur niet mogelijk of maakt de situatie dat het risico bestaat dat de huurder zich toch op huurbescherming kan beroepen? Dan is het voor de verhuurder des te belangrijker ervoor te zorgen dat direct voor de juiste verhuur situatie wordt gekozen en een rendabele huurprijs wordt overeengekomen. Optimalisatie van de waarde van de woning op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is daarbij verstandig. Een zelfstandige woning levert per definitie in verhouding meer punten en dus een hogere toegestane huurprijs op. Met kleine aanpassingen in de woning kan het puntenaantal op grond van het WWS wellicht ook worden verhoogd.
Tot slot is het belangrijk om te vermelden dat de nieuwe wet met zich brengt dat verhuurders die lid zijn van een VvE extra oplettend moeten zijn. In de praktijk zien wij vaak gebeuren dat een verhuurder een appartement verhuurt en de VvE vervolgens bezwaar maakt tegen de verhuur. Als de verhuur slechts tijdelijk is, dan kan dat vaak wel met een regeling worden opgelost. Geniet de huurder huurbescherming, dan kan de verhuurder mogelijk niet zonder slag of stoot aan de verlangens en eisen van de VvE voldoen. De huurder gaat namelijk niet zomaar weg. Dat kan tot een heel vervelende -vaak kostbare- situatie leiden. Laat je daarom tijdig adviseren of en in welke vorm verhuur binnen de VvE mogelijk is.
Vragen over de Wet vaste verhuurcontracten?
Heb je vragen over de Wet vaste huurcontracten of wens je advies over verhuren? Neem dan contact met mij of een van mijn collega’s van de sectie Vastgoedrecht op.
Goedemorgen een vraag naar aanleiding van artikel nieuwe huurwet 1 juli 2024
Ons appartement in Amsterdam dat wij nu verhuren aan onze dochter komt te
koop te staan per augustus en onze dochter zal er dan uit zijn.
Wij zijn met de makelaar overeengekomen dat de oplever datum bij verkoop
vastgesteld wordt op 1 december 2024 . Het appartement is dus vrij vanaf ongeveer
half augustus tot 1 december( appartement ligt in de nieuwe pijp,volledig gemeubileerd en gestoffeerd) wat zijn de huidige mogelijkheden om bij de
nieuwe wetgeving ons appartement voor drie maanden te verhuren?
Bij voorbaat dank..
Hans Hubert