Vergunningplicht voor kamerverhuur toegestaan?

In een tijd van woningnood moeten er huizen worden gebouwd. Dat blijkt alleen geen gemakkelijke opgave te zijn. De woningmarkt blijft daarmee onder druk staan. Hierdoor kunnen verschillende categorieën woonruimten in het gedrang komen. Daar kan kamerverhuur aan bijdragen, doordat de woonruimtevoorraad van een bepaalde categorie woonruimte, zoals in het goedkope segment, negatief wordt beïnvloed. Zo was dat ook het geval in een uitspraak van de Raad van State van 23 juni 2021. De Raad van State oordeelde dat een vergunningplicht voor kamerverhuur geoorloofd is als een dergelijke plicht noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte.

Nijmeegse vergunningplicht voor kamerverhuur

In deze Nijmeegse zaak waren drie kamerverhuurders het oneens dat kamerverhuur vergunningplichtig was. De Huisvestingswet staat een vergunningplicht alleen toe als dit noodzakelijk is om een tekort aan woonruimte in het goedkopere segment in een wijk of de gemeente te voorkomen. De Raad van State oordeelt dat de vergunningplicht voor kamerverhuur in het goedkope segment (woningen tot € 290.000) geoorloofd was. De gemeente heeft kunnen aantonen dat een vergunningplicht voor kamerverhuur een ‘noodzakelijk en geschikt’ middel is om een woningtekort in het goedkopere segment tegen te gaan. Dat geldt alleen niet voor het duurdere segment. De insteek van de vergunningplicht voor duurdere woningen was enkel en alleen de leefbaarheid, terwijl de Huisvestingswet alleen een vergunning toestaat bij tekorten. Ook is niet inzichtelijk gemaakt dat de vergunningplicht voor het duurdere segment noodzakelijk is om schaarste in het goedkope segment te voorkomen. Dat betekent dat eigenaren van de woning uit het duurdere segment zonder vergunning kamers mogen verhuren.

Bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste

De Nijmeegse vergunningplicht staat niet op zichzelf. De grondslag voor deze vergunningplicht is de Huisvestingswet 2014 (Huisvestingswet). In deze wet is een mogelijkheid gecreëerd om een verbod tot woningvorming zonder vergunning in te stellen. Deze vergunningplicht wordt vervolgens in de huisvestingsverordening opgenomen. Met de vergunningplicht voor het samenvoegen, onttrekken en omzetten van woonruimte wordt voorkomen dat de schaarste op de woningmarkt door verandering in de woonruimtevoorraad zal toenemen. Dit bleek ook al uit een uitspraak van 29 april 2020 van de Raad van State waarbij het om een Rotterdamse zaak ging. De gemeenteraad kan van de bevoegdheid tot instellen van deze vergunningplicht gebruiken wanneer is voldaan aan het bepaalde in artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet. Dat houdt in dat de gemeenteraad van deze bevoegdheid slechts gebruik maakt indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte.

Leefbaarheid kan rol spelen bij opnemen van vergunningplicht

Het toetsingscriterium is dat niet alleen sprake dient te zijn van schaarste in een bepaald segment, maar deze schaarste dient ook te leiden tot onevenredige en onevenwichtige effecten. Dat neemt echter niet weg dat bij een beslissing op vergunningaanvraag ook ‘leefbaarheid’ een criterium mag zijn waaraan wordt getoetst door het bevoegd gezag. Naast schaarste kunnen ook andere belangen gepaard gaan met de woonruimtevoorraad. Hierdoor mag ‘leefbaarheid’ een van de afwegingen zijn bij het verlenen van een vergunning. Het is alleen niet de bedoeling dat ‘leefbaarheid’ het doel is voor het opnemen van een vergunningplicht voor woningen die niet onder de reikwijdte van artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet vallen. Het doel van een vergunningplicht op grond van de Huisvestingswet, is en blijft, bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Bij het voldoen aan dit toetsingscriterium met een deugdelijke motivering van het bevoegd gezag kan een vergunningplicht voor kamerverhuur worden opgenomen in de huisvestingsverordening.

Vragen over dit blog? Neem contact op met mij of een van mijn collega’s van vastgoedrecht!

Neem contact op