Mag de VvE kamerverhuur van mijn appartement verbieden?

Inherent aan het feit dat de mogelijkheden van huisvesting voor studenten en arbeidsmigranten beperkt zijn, is het feit dat kamerverhuur aan deze doelgroepen voor investeerders erg lucratief is. Het staat een eigenaar van een appartement echter niet altijd vrij zelf te bepalen of en aan wie hij zijn appartement verhuurt. In een ander blog schreef ik over een verhuurverbod voor vakantieverhuur van de VvE. In dit blog wordt besproken of de VvE een verhuurverbod voor studenten, arbeidsmigranten of woongroepen mag opleggen. 

In het vorig blog werd al besproken dat een verhuurverbod dient te zijn opgenomen in het splitsingsreglement van de VvE. Daarom zullen wij nu alleen ingaan op de lijn die in de rechtspraak bestaat. 

Wanneer is sprake van kamerverhuur of woningdelen?

Van woningdelen is bijvoorbeeld sprake wanneer meerdere huishoudens in één woning of appartement wonen. Dit is het geval wanneer bewoners ervoor kiezen om een woning te delen, zonder dat ze affectief verbonden zijn of een gezin vormen. Van woningdelen is dus geen sprake als twee partners samenwonen, maar wel wanneer één of meerdere personen (lees: studenten, arbeidsmigranten) een woning of appartement delen. Voorzieningen zoals een keuken, badkamer en toilet worden dan in de regel gedeeld. 

Maar mag dit zomaar? Of het een eigenaar van een appartement is toegestaan zijn appartement te verhuren aan een groep personen, hangt af van de tekst die is opgenomen in de splitsingsakte. In de splitsingsakte kan een algemeen verhuurverbod zijn opgenomen. Ook kan een bepaalde vorm van verhuur, bijvoorbeeld kamerverhuur, in de splitsingsakte zijn verboden. 

Rechtspraak

Enkele voorbeelden uit de rechtspraak:

In een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag werd bepaald dat kamerverhuur aan drie willekeurige mannen niet was toegestaan. In de splitsingsakte was opgenomen dat de woning alleen mag worden gebruikt voor ‘particulier woninggebruik door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin’. Het Hof was van oordeel dat hiermee wordt bedoeld, dat wanneer meerdere personen in een appartement wonen, deze een gezin moeten vormen. Verhuur aan personen die geen gezin vormen –in deze zaak dus studenten– voldoet dan ook niet aan de bestemming als opgenomen in deze splitsingsakte. 

De Rechtbank Amsterdam oordeelde in een andere uitspraak dat verhuur aan een ‘woongroep’, hetgeen in die zaak een groep studenten was, op basis van één huurcontract in strijd is met het in de splitsingsakte opgenomen verbod op een pension- of kamerverhuurbedrijf en de bestemming van het appartement dat in de splitsingsakte was omschreven als ‘woning voor privé doeleinden’. Het in gebruik geven van het appartement als ‘woning voor privé doeleinden’ door middel van exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf is bij dergelijke bepalingen in de splitsingsakte dus niet toegestaan. 

Het enkele feit dat verhuurder haar huurrechtelijke relatie met de vier bewoners op een andere manier vormgeeft, namelijk door gezamenlijk één huurovereenkomst te sluiten, maakt dit niet anders. De feitelijke uitvoering valt nog steeds binnen het verbod. Dat er volgens verhuurder een bepaalde mate van gelijkgestemdheid en een zekere band bestaat tussen de bewoners brengt in bovenstaande geen verandering. 

Het Hof heeft deze uitspraak van de rechtbank Amsterdam later bevestigd. Het Hof overweegt daarbij ook dat de leden van een woongroep intensiever gebruik zullen maken van de woning waarin dan door een gezin met een vergelijkbaar aantal leden. Dat zal extra overlast met zich kunnen brengen. 

Een vrij recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam sluit aan bij het hiervoor genoemde. In deze uitspraak werd geoordeeld dat een woongroep niet valt onder het begrip ‘gezin’, waarvoor de woning volgens de splitsingsakte is bedoeld. In deze zaak weigerde de VvE toestemming te geven voor de kamerverhuur, wegens strijd met de splitsingsakte. De appartementseigenaar verzocht aan de rechter een vervangende machtiging voor de verhuur van haar appartement. . De Rechtbank oordeelde dat de VvE, gezien het woord ‘gezin’ in de bestemmingsbepaling van de splitsingsakte, in redelijkheid de beslissing kon nemen om de toestemming voor de verhuur van het appartement aan vier (of twee) personen te weigeren. Zij volgt daarmee namelijk hetgeen in het splitsingsreglement staat. De vervangende machtiging werd daarom niet verleend. 

Kamerverhuur aan studerend kind niet strijdig met verbod op pension- of kamerverhuurbedrijf

Toch is het vaak ook wel toegestaan om een appartement (gedeeltelijk) te verhuren aan studenten. Zo oordeelde de Rechtbank Amsterdam dat verhuur aan een zoon van de eigenaar en drie studievrienden niet in strijd is met het verbod op een pension- of kamerverhuurbedrijf in de splitsingsakte. Het betrof in deze zaak namelijk geen bedrijfsmatige verhuur. Hierbij is van belang dat de eigenaar het appartement uitsluitend heeft gekocht voor de huisvesting van zijn zoon en dat hij het appartement zal verkopen bij beëindiging van de studie van zijn zoon. Het betreft dus verhuur aan een bepaalde groep – met de zoon verbonden – studenten. Dit wordt door de rechter niet gezien als bedrijfsmatige kamerverhuur.  

Conclusie

Uit bovengenoemde rechtspraak blijkt dat het antwoord op de vraag of kamerverhuur is toegestaan niet alleen afhankelijk is van de letterlijke tekst en context van de splitsingsakte, maar ook van de onderliggende reden voor kamerverhuur.  

Twijfelt u bij de aankoop van een appartement als beleggingsobject over de verhuurmogelijkheden, verdiep u dan in de inhoud van de splitsingsakte en laat de splitsingsakte en uw specifieke situatie beoordelen door een professional vóórdat u tot aankoop van het appartement overgaat.  

Is dat te laat en wilt u weten wat u kunt doen indien de VvE (wellicht terecht) bezwaar maakt tegen kamerverhuur?  Wij helpen u graag. Neem gerust contact op met mij of mijn collega’s: Judith Vermeeren, Dimitri Kochx en Sanne Lagarde.

Neem contact op