Verkrijging van grond door verjaring: hoe zit dat eigenlijk?
03 jan 2022 Vastgoedrecht Elsemieke Cools
N.b. Dit artikel is meer dan een jaar geleden voor het laatst gewijzigd. De informatie kan verouderd zijn.
Niets spreekt meer tot de verbeelding dan een geschil tussen buren over een hekwerk dat een meter te ver over de erfgrens is geplaatst. Wanneer men denkt aan verkrijging van grond door verjaring, dan denkt men vaak aan ‘De Rijdende Rechter’. Maar hoe werkt dat nu precies, eigendomsverkrijging door verjaring? En wanneer heeft u dan het eigendom van de grond van een nabuur verkregen? In deze blog leg ik dat uit.
Inbezitneming van onroerende zaken
Wanneer iemand een stuk grond van iemand anders – bijvoorbeeld een buur of de gemeente – in bezit neemt, kan diegene daarvan eigenaar worden.
Artikel 3:107 lid 1 BW omschrijft bezit als het houden van een goed voor zichzelf. Het houden van een goed voor zichzelf gebeurt door de feitelijke macht over dit goed uit te oefenen. Een onroerende zaak – in dit geval de grond – kan slechts in bezit worden genomen wanneer met een bepaalde continuïteit de feitelijke macht over de onroerende zaak wordt uitgeoefend.
Het bezit van de oorspronkelijk eigenaar dient daarbij te zijn beëindigd – de oorspronkelijk rechthebbende kan geen feitelijke macht meer uitoefenen over de onroerende zaak en heeft dat ook niet meer gedaan – en de machtsuitoefening is naar buiten toe kenbaar waardoor anderen, onder wie de oorspronkelijk eigenaar, daaruit kunnen opmaken dat de gebruiker pretendeert bezitter te zijn van de strook grond.
Het is daarbij niet vereist dat de oorspronkelijk rechthebbende ook daadwerkelijk kennis heeft van de ‘bezitsdaden’ van de gebruiker. Een voorbeeld van een bezitsdaad die duidt op de pretentie van eigendom is het omheinen van een strook grond met een hek of een ondoordringbare heg (ECLI:NL:RBNHO:2018:206).
We kennen twee soorten verjaring. Voor beide varianten is inbezitneming vereist.
Verkrijgende verjaring
Voor een geslaagd beroep op verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW) dient sprake te zijn van een onafgebroken bezit te goeder trouw gedurende een periode van 10 jaar.
Van goede trouw is sprake als iemand niet wist of redelijkerwijs niet kon weten dat iemand anders eigenaar was van de grond. Dit is een vrij strenge maatstaf, aangezien uit het Kadaster simpelweg kan worden afgeleid wie de eigenaar van de grond is.
Uit een recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden blijkt echter dat de eis van goede trouw niet zo ver gaat dat van iemand verwacht moet worden dat – waar de feitelijke situatie geen vragen oproept – hij de kadastrale kaart nauwgezet onderzoekt, vergelijkt met de werkelijk situatie en op basis van een relatief beperkte afwijking al over zou moeten gaan tot nader (kadastraal) onderzoek naar het eigendomsrecht.
Voornoemde uitspraak zal mijns inziens met zich brengen dat een beroep op verkrijgende verjaring in sommige gevallen sneller zal worden aangenomen.
Maar is verkrijging van grond dan niet mogelijk wanneer iemand wél wist dat een ander eigenaar was van de grond? Jawel!
"Van goede trouw is sprake als iemand niet kon weten dat iemand anders eigenaar was van de grond"
Bevrijdende verjaring
Artikel 3:105 BW bepaalt namelijk dat degene die een goed – in dit geval de grond – bezit op het tijdstip waarop de verjaring wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De in dit artikel bedoelde verjaringstermijn bedraagt in beginsel 20 jaar.
Voorgaande betekent dus dat iemand die te kwader trouw grond van zijn buren in bezit neemt, na het verstrijken van een termijn van 20 jaar het eigendom van die grond heeft gekregen.
Na 20 jaar einde verhaal?
Een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring van uw buurman hoeft nog niet te betekenen dat u uw grond definitief kwijt bent. De Hoge Raad heeft namelijk in een eerdere uitspraak geoordeeld dat degene die zijn eigendom verloren heeft door een beroep op bevrijdende verjaring een vordering uit onrechtmatige daad kan instellen tegen de verkrijger te kwader trouw.
Daarbij kan de grondverliezer schade vorderen in geld, maar ook in natura. Dit kan betekenen dat de grond alsnog teruggegeven moet worden. Hiervoor is het wel noodzakelijk dat aan alle vereisten van een onrechtmatige daad wordt voldaan.
Vragen over vastgoedrecht?
Vraagt u zich af of u een geslaagd beroep kunt doen op verjaring of twijfelt u of uw grond door een buur in bezit is genomen en wilt u daartegen actie ondernemen? Wij helpen u graag. Neem gerust contact op met de specialisten van de sectie Vastgoedrecht.
Meer blogs over vastgoedrecht
