Vernietigbaarheid: ‘Huurbescherming beperkt houdbaar!’

Bij huurovereenkomsten voor middenstandsbedrijfsruimte (7:290 BW), wordt regelmatig door een adviseur tegen de huurder gezegd: “Ach teken maar, is nietig”. Een slecht advies!

Nietig of vernietiging?

Allereerst een formeel puntje. Bijna alle dwingende bepalingen in de middenstandsbedrijfsruimte regeling betreffen semi dwingend recht. Er is dan ook geen sprake van nietigheid (de afspraak heeft dan nimmer bestaan) maar van vernietigbaarheid. Dit heeft tot gevolg dat in casu de huurder dus de vernietiging van een bepaling strijdig met het semi dwingend recht moet inroepen.

Semi dwingend recht

Semi dwingend recht komt er verder kort gezegd op neer dat afwijkingen mogen zolang die in het voordeel van de huurder zijn. Zo kan bijvoorbeeld in een huurovereenkomst rechtsgeldig overeengekomen worden dat de huurder de huurovereenkomst kan opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden. Dit terwijl de wet een heel jaar verplicht. Deze plicht werkt feitelijk dus alleen richting verhuurder. Om hetzelfde voorbeeld te gebruiken: als huurder en verhuurder van middenstandsbedrijfsruimte een opzegtermijn van 6 maanden zijn overeengekomen, de verhuurder met inachtneming van 6 maanden opzegt, de huurder de vernietiging van de de desbetreffende opzegclausule kan inroepen en zo de opzegging door de huurder als niet tijdig kan pareren.

THT-datum beroep op vernietigbaarheid?

Tot voor kort ging men er vanuit dat het recht om de vernietiging van een dergelijke met een semi dwingend recht strijdige bepaling in te roepen, ontstond op het moment dat de verhuurder een beroep deed op deze bepaling. Een onjuist uitgangspunt! De Hoge Raad heeft in namelijk in een procedure tussen Gulf en Stern over de aanpassing van de huurprijs van een tankstation uitgemaakt dat Gulf zich niet meer in rechte kon beroepen op de vernietigbaarheid van het beding waarbij huurprijsaanpassing in de overeenkomst was uitgesloten. Daartoe overwoog de Hoge Raad dat beslissend is op welk moment de bevoegdheid van Gulf daartoe haar ‘ten dienste is komen te staan’. De Hoge Raad vervolgt met de overweging dat de vernietigingsgrond van art. 7:291 lid 1 BW niet op één lijn gesteld kan worden met artikel 7:614 BW (arbeidsrecht) en artikel 6:235 lid 4 BW (algemene voorwaarden), die bepalen dat de verjaringstermijn ingaat op het moment dat een beroep op het vernietigbare beding wordt gedaan gedaan. Een verjaringstermijn overigens van 3 jaar. Nu de regeling met betrekking tot huur van middenstandsbedrijfsruimte geen bijzondere bepaling kent zoals in het arbeidsrecht en de regeling voor algemene voorwaarden, is het uitgangspunt dat de verjaring aanvangt op het moment waarop de huurder het recht tot vernietiging ‘ten dienste is komen te staan’. Het zal van geval tot geval verschillen wanneer de verjaringstermijn aanvangt. Hierbij merk ik op dat dit moment veelal zal samenvallen met het tekenen van de overeenkomst. De huurder kan dan na 3 jaar na datum ondertekening de vernietiging niet meer inroepen en is aan het op zich met het recht strijdige beding gebonden is. Voor verhuurders is het zaak hierop bedacht te zijn in discussies waar de huurder zich beroept op vernietigbaarheid. Verwerend speelt deze verjaringsproblematiek evenwel niet. Huurders zullen zich niettemin bewust moeten zijn van het feit dat de wettelijke bescherming in de meeste gevallen slechts een beperkte houdbaarheidsdatum heeft van 3 jaar na ondertekening huurovereenkomst.