Minister Ollongren heeft in een brief van 12 maart 2019 de Tweede Kamer - op zijn verzoek - geïnformeerd over haar beleid inzake de huisvesting van arbeidsmigranten.
Minister Ollongren schrijft dat om arbeidsmigranten te huisvesten, er lokaal voldoende plek moet zijn waar deze mensen kunnen wonen. Ze stuurt met onder andere de Nationale Woonagenda en de woondeals op het vergroten van het aanbod van woningen in zijn totaliteit. De uiteindelijke samenstelling van de voorraad kan het beste op lokaal niveau gemaakt worden, aldus Ollongren. Daar is volgens haar immers het beste zicht op de behoefte en de mogelijkheden.
De gemeenten aan zet
Ollongren stelt dat gemeenten al veel mogelijkheden hebben om tijdelijke huisvesting te realiseren, die ook voor deze doelgroep uitermate geschikt kan zijn. Ook kan een gemeente regels stellen aan het verkameren van woningen in de huisvestingsverordening. Op die manier wordt er volgens haar in heel Nederland al veel huisvesting gerealiseerd.
Zij ondersteunt gemeenten door goede voorbeelden en kennis te delen. Zo is recentelijk de publicatie ‘Aan de slag met flexwonen!’ gepubliceerd die gemeenten helpt om de doelgroepen voor flexwonen in kaart te brengen en op zoek te gaan naar mogelijkheden om flexibele huisvesting te realiseren. Ook heeft het Expertisecentrum Flexwonen zijn handreiking over het tot stand brengen van goede huisvesting – de zogenaamde routekaart – geüpdatet.
Feitelijk doet ze dus niks om het ernstige tekort aan bedden terug te dringen. Wij hebben de arbeidsmigranten nodig om onze economie draaiende te houden, maar de overheden versoepelen hun regelgeving niet om fatsoenlijke huisvesting mogelijk te maken.
Het bestemmingsplan en de huisvestingsverordening
Voor de vraag of in een pand huisvesting van arbeidsmigranten toegestaan is, zijn met name het bestemmingsplan en de huisvestingsverordening van belang.
Het kan zijn dat het bestemmingsplan alleen wonen in gezinssamenstelling toestaat. Sommige bestemmingsplannen bevatten echter weeffoutjes, waardoor er dan toch arbeidsmigranten mogen wonen. In die bestemmingsplannen is dan geen duidelijke koppeling gelegd tussen de definitie van een woning (wonen in gezinssamenstelling) en de woonbestemming. Ook kunnen arbeidsmigranten worden gehuisvest bij een logiesfunctie.
Omwonenden kunnen helaas altijd een handhavingsverzoek indienen, dat niet bij voorbaat kansloos is. Als de arbeidsmigranten zijn ondergebracht bij een logiesfunctie, kunnen zij stellen dat de arbeidsmigranten daar ten onrechte in strijd met het bestemmingsplan langdurig wonen. Vice versa kunnen zij bij een woonbestemming betogen dat vanwege het kortdurende verblijf juist sprake is van logies.
Anders dan de minister stelt, is de huisvestingsverordening juist een extra horde. Het kan zijn dat een vergunning nodig is voor de huisvesting. Dat het gebruik niet in strijd is met het bestemmingsplan, wil helaas niet zeggen dat de gemeente dan ook die huisvestingsvergunning verleent.
Pas op met tijdelijke huisvesting
Voor maximaal 10 jaar kan de gemeente een omgevingsvergunning verlenen voor tijdelijk gebruik in afwijking van het bestemmingsplan. Die vergunning mag later niet worden verlengd. Met andere woorden, de investering moet binnen 10 jaar worden terugverdiend.
Een ander probleem is dat een tijdelijke vergunning niet kan worden verleend voor een nieuw bouwwerk, dat duidelijk niet is bedoeld om na 10 jaar te worden gesloopt. Voor een permanent betonnen of bakstenen gebouw kan de gemeente geen tijdelijke omgevingsvergunning verlenen. Wel kan de gemeente een tijdelijke omgevingsvergunning verlenen voor verplaatsbare units (portacabins).
Risico op provinciale inmenging
Stel dat u wel permanente huisvesting wilt, dan kan het zijn dat de provincie dit zal tegenhouden. Als de gemeente bereid is een bestemmingsplan vast te stellen of een omgevingsvergunning te verlenen voor afwijking van het bestemmingsplan, moet u niet alleen letten op omwonenden die daartegen procederen maar ook de provincie.
De provincie kan vinden dat de huisvesting niet permanent mag zijn, ten onrechte bij een industrieterrein of woonwijk plaatsvindt etc, etc, etc. Zij kunnen dan dat bestemmingsplan of die omgevingsvergunning tegenhouden door een reactieve aanwijzing te geven. Dan treedt het vereiste besluit niet in werking. Kortom, de provincie is helaas ook een horde. Het is aan te raden dat de gemeente in een vroeg stadium wordt aangespoord om ook de provincie achter het bouwproject te scharen.
Juridisch advies over huisvesting van arbeidsmigranten loont
Wij kunnen snel zien wat de mogelijkheden zijn om arbeidsmigranten in een pand te huisvesten. Of om een nieuw pand met dat doel te bouwen. Om niet veel tijd en vooral ook geld te verliezen is een juridische quickscan erg aan te raden. Helaas is de kans op handhavingsverzoeken van omwonenden of omliggende bedrijven altijd groot. Echter is voorkomen beter dan genezen. Wil je meer informatie of hulp? Neem dan
contact op met
Boudewijn Baan of
Peter de Haan van onze sectie vastgoedrecht.
Photo credits: Adobe Stock /
auremar
