De vastgoedmarkt is voortdurend in beweging. De onrust die de afgelopen jaren is ontstaan, is niet nieuw. Begin jaren 80 van de vorige eeuw was de vastgoedmarkt net als nu ook erg onrustig.
In de afgelopen jaren hebben verschillende partijen geprobeerd om bij de rechter met een beroep op onvoorziene omstandigheden (
artikel 6:258 BW) een ontbinding of wijziging van de overeenkomst te bewerkstelligen.
Onvoorziene omstandigheden
Partijen betoogden dan steeds dat de crisis in deze omvang niet was te voorzien en dat dit gegeven alleen al zou moeten leiden tot ontbinding of wijziging van de overeenkomst. De lijn in de jurisprudentie is over het algemeen heel helder. De rechter grijpt niet snel in in een overeenkomst: afspraak is afspraak, je moet ook in slechte tijden erop kunnen vertrouwen dat een afspraak blijft bestaan. Deze jurisprudentie bouwt in wezen voort op een uitspraak die in de jaren 80 werd gedaan, toen de omstandigheden in de vastgoedbranche in veel opzichten gelijk waren aan de huidige onzekere tijden.
Les uit het verleden
Het Hof Den Bosch overwoog in 1983 dat de aankoop van bouwgrond met het oogmerk dit met winst te verkopen een speculatief karakter draagt en een risisco oplevert dat als normaal ondernemersrisico moet worden gekwalificeerd. Het Hof overwoog verder dat als bijzondere omstandigheid niet kan gelden dat een eerst zo aantrekkelijke bouwmarkt volstrekt is omgeslagen, hoezeer deze omslag ook niet in de lijn der verwachtingen lag. Het resultaat was dat de projectontwikkelaar gebonden bleef aan de gesloten overeenkomst en haar verlies moest nemen.
In weerwil van deze heldere lijn in de jurisprudentie zijn er uitspraken te vinden die hiervan afwijken. Mij zijn twee uitspraken bekend van voorzieningenrechters, die de vastgoedcrisis wel als een onvoorziene omstandigheid hebben beschouwd, een uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Breda uit 2011 en een van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland van april dit jaar. Van deze laatste uitspraak is hoger beroep ingesteld.
Het gegeven, dat er sprake is van een crisis in de vastgoedwereld is in mijn ogen geen argument om van een onvoorziene omstandigheid te spreken, te meer daar eind jaren 70/begin jaren 80 van de vorige eeuw het ook heel onrustig was, hetgeen tot grote prijsschommelingen heeft geleid. Het is soms goed om terug te vallen op de lessen die de geschiedenis ons heeft geleerd, ook bij vastgoed.
Advies
Ik ben dan ook van mening dat het beter is om meer aandacht te besteden aan het redigeren van heldere bepalingen in een overeenkomst waarin eenduidig wordt vastgelegd wat de rechten en verplichtingen van partijen zijn als zich bepaalde situaties voordoen.
