28 mei: Terrassessie Arbeidsrecht
Hoe ga je als werkgever om met ‘nieuwe’ bedrijfsregels en veiligheidsbeleid? Dat bespreken we tijdens een terrassessie met onze arbeidsrechtadvocaten op 28 mei.
Hoe ga je als werkgever om met ‘nieuwe’ bedrijfsregels en veiligheidsbeleid? Dat bespreken we tijdens een terrassessie met onze arbeidsrechtadvocaten op 28 mei.
30 sep 2022 Vastgoedrecht AK Advocaten
De juridische kwalificatie van de bedrijfshuurruimte is in de praktijk een enerverend onderwerp. Dat bevestigde de kantonrechter eens te meer in diens kortgeding uitspraak van 21 april jl. In deze zaak ging om de vraag of de exploitatie van een parenclub viel onder het huurregime van de artikelen 7:230a BW of die van 7:290 BW. De beantwoording van die vraag maakt nogal een verschil. Een huurder van een 290-bedrijfsruimte geniet namelijk (vergaande) wettelijke bescherming op onder meer het gebied van huurbeëindiging en huurprijswetgeving in tegenstelling tot de huurder van een huurder van een 230a-bedrijfsruimte.
De huurder exploiteerde met goedkeuring van de verhuurder een parenclub in diens pand gelegen op een bedrijventerrein. Mede vanwege de Corona- maatregelen ontstond medio 2020 een huurachterstand. Deze omstandigheden is voor de huurder aanleiding geweest om de parenclub te verkopen en de exploitatie daarvan over te dragen aan een derde. Immers kon met de overnamesom de ontstane huurachterstand ineens worden afbetaald én resteerde nog een mooie oudedagsvoorziening.
Helaas liep dat anders. De verhuurder zegde op enig moment de huurovereenkomst op en spande vervolgens een kortgedingprocedure aan waarna de huurder is veroordeeld tot gedeeltelijke terugbetaling van de huurachterstand en ontruiming van het gehuurde.
De huurder liet het er niet bij zitten en vorderde in kort geding onder meer voorzetting van de exploitatie van de parenclub tot in de bodemzaak zou worden beslist over de indeplaatsstelling. Artikel 7:307 van het BW regelt de indeplaatsstelling voor de 290-bedrijfsruimte. Op grond van dit artikel kan de huurder die het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf wil overdragen aan een derde, vorderen dat hij of zij gemachtigd wordt om die derde als huurder in diens plaats te stellen. En juist daar knelde in deze zaak de schoen.
De vraag die in deze zaak centraal staat is dan ook of het gehuurde onder één van de in artikel 7:290 van het BW genoemde categorieën valt en moet worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het BW. Daarvan is sprake als het gaat om een onroerende zaak die op grond van de huurovereenkomst is bestemd voor de exploitatie van een (onder andere) een restaurant- of cafébedrijf. De huurder stelt dan ook dat de parenclub een horeca-aangelegenheid zou zijn.
Uit hetgeen partijen naar voren hebben gebracht viel af te leiden dat in het bedrijfspand het exploiteren van de parenclub centraal staat en dat de geboden horecavoorzieningen daarbij een ondersteunende functie hadden. De huurder meende dat de parenclub een horeca-aangelegenheid was ‘met een sausje eroverheen’ omdat drankjes en etenswaren aan bezoekers werden verstrekt. Een vergoeding daarvoor was ook inbegrepen bij de entreeprijs, waarmee volgens de huurder een ‘all inclusive pakket’ werd aangeboden. Met deze argumenten hoopte de huurder natuurlijk onder het beschermingsregime te vallen van de 290-bedrijfsruimte.
Helaas voor de huurder maakte de kantonrechter daar korte metten mee. Immers betroffen het aanbieden van hapjes en drankjes geen overheersend element in het door de parenclub geboden ‘all inclusive pakket’. Naar diens oordeel maakt een en ander de parenclub nog niet tot een als restaurant- of cafébedrijf te duiden onderneming. Van doorslaggevend belang is immers wat het hoofddoel is van de huurovereenkomst.
Bij de inhoudelijke beoordeling van het hoofddoel van de parenclub werd het echt spannend. De kantonrechter stelde vast dat het hoofddoel van de parenclub erop was gericht om haar bezoekers te voorzien in erotisch vertier dan wel in een erotische beleving en niet – zoals huurder betoogde- het verstrekken van etenswaren en drankjes. Uit de overgelegde beschrijving inclusief foto’s van de inrichting van het gehuurde maakte de kantonrechter op dat de aangeboden horecavoorzieningen onlosmakelijk verbonden zijn met de voorziening in de mogelijkheid tot het hebben van een erotische beleving. Zo waren er ‘speelhoeken’ gecreëerd waar bezoekers met elkaar kunnen vozen/minnekozen en stond de koelvitrine met ‘fingerfood’ hapjes naast een speelruimte. Van een restaurant of café was in de visie van de kantonrechter geen sprake. Daarom werd de parenclub niet aangemerkt als een bedrijf dat kwalificeert onder het 290-bedrijfsruimte huurregime, maar wél als een bedrijfsruimte als bedoeld onder 230a van het BW.
Het voormelde betekent dus de huurder geen geslaagd beroep kan doen op het recht op de indeplaatsstelling, dat alleen geldt voor de 290-bedrijfsruimte, maar niet voor de 230a-bedrijfsruimte. Bovendien achtte de kantonrechter niet waarschijnlijk dat de rechter in een bodemprocedure een vordering tot indeplaatsstelling zal toewijzen. Daarom zijn de vorderingen van huurder afgewezen.
Beperking van deze risico’s is geen sinecure. Zelfs wanneer gebruik wordt gemaakt het zogenaamde ROZ-model van de 290- bedrijfsruimte kan er geen doorslaggevende betekenis worden toegekend een de kwalificatie van de huurovereenkomst onder het 290 of 230a- bedrijfsruimte huurregime.
Dit geldt ook als in de huurovereenkomst bijvoorbeeld ‘winkel’ als bestemming is opgenomen. De rechter zal bij de beoordeling van de vraag welk huurregime op die huurovereenkomst van toepassing is, moeten onderzoeken wat partijen omtrent het gebruik van het gehuurde, mede gelet op de inrichting daarvan, voor ogen heeft gestaan.
Volgens de kantonrechter leidde het “vozen en minnekozen” als core-business binnen de parenclub er in dit geval toe dat de huurder geen beroep kon doen op een zekere huurrechtbescherming. De beantwoording van deze vraag is natuurlijk sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Benieuwd wat dit voor uw onderneming betekent? Neem contact op met een van mijn collega’s van de sectie vastgoedrecht.