De hoogste bestuursrechter heeft onlangs meer duidelijkheid gegeven over de uitleg van het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’. De invulling van dat begrip is voor de praktijk van belang, omdat een stedelijk ontwikkelingsproject niet met de kruimelregeling mag worden gerealiseerd. Daarom leg ik in dit blog uit wat stedelijke ontwikkeling is.
Geen kruimelregeling voor stedelijke ontwikkeling
De kruimelregeling is een versimpelde vergunningprocedure om af te wijken van het bestemmingsplan. Het gebruik van de kruimelregeling heeft als voordelen dat het een snellere procedure is. Ook is hij eenvoudiger en meestal worden minder eisen gesteld aan de ruimtelijke onderbouwing van het besluit. De kruimelregeling kan onder meer worden toegepast voor de transformatie van bestaande gebouwen. Kantoorgebouwen kunnen zo woningen worden of
garagebedrijven kunnen detailhandel worden.
De kruimelregeling kan echter niet altijd worden toegepast. Als het moet worden aangemerkt als een activiteit waar een zogenaamde milieueffectrapportagebeoordeling voor nodig is, dan mag de kruimelregeling niet worden toegepast. Een van die activiteiten is de ‘stedelijke ontwikkeling’. Bijvoorbeeld de bouw van een woonwijk of realisering van een nieuw winkelcentrum. Maar wanneer is transformatie van een gebouw een stedelijke ontwikkeling? Bij transformatie vindt er immers geen nieuw ruimtebeslag plaats.
Verruiming van gebruik detailhandel geen stedelijke ontwikkeling
Vorige maand deed de Raad van State een
uitspraak over de uitleg van het begrip stedelijke ontwikkeling. De Raad van State komt met een typisch juristenantwoord: of het een stedelijke ontwikkeling is, hangt af van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer de aard en de omvang van de wijziging een rol spelen. Dit antwoord biedt nog weinig houvast voor toekomstige projecten. De omzetting van 25.000 m² woongerelateerde detailhandel in grootschalige detailhandel is in ieder geval geen stedelijke ontwikkeling, zo blijkt uit de uitspraak.
Nog steeds onduidelijkheid over de invulling van stedelijke ontwikkeling
Volledige duidelijkheid is er daarmee nog niet. Onduidelijk is bijvoorbeeld bij hoeveel vierkante meter of hoeveel woningen sprake kan zijn van een stedelijke ontwikkeling; is dat bij 1 woning, 10 woningen of pas bij 100 woningen? Ook de aard van de functiewijziging moet worden meegewogen. In dit geval was sprake van beperkte functieverruiming, van woongerelateerde detailhandel naar grootschalige detailhandel. Die functies liggen dicht bij elkaar. Als het een ingrijpende wijziging zou zijn van een administratiekantoor naar een drukke woonwinkel, zou de beoordeling zomaar anders uit kunnen pakken.
Om op ‘safe’ te spelen kan de uitgebreide voorbereidingsprocedure worden gevolgd, maar dat is niet altijd mogelijk of wenselijk vanwege de vertraging en aanvullende eisen die daarvoor gelden. Voorlopig houdt deze discussie de gemoederen – en de rechtspraak – dus nog wel even bezig.
Fotocredits: creativenature.nl / Fotolia
