Een jaar later: de rechtspraak over het betalen van huur in coronatijd - Asselbergs & Klinkhamer Advocaten

Een jaar later: de rechtspraak over het betalen van huur in coronatijd

12 mrt 2021 Vastgoed- en omgevingsrecht Judith Vermeeren

Ruim een jaar na de corona-uitbraak en de eerste overheidsmaatregelen lijkt het einde nog niet in zicht. Veelbesproken is de vraag of de huur voor bedrijfsruimte in tijden van corona(maatregelen) wel of niet (volledig) moet worden doorbetaald. Een vraag die niet snel kan worden beantwoord. De rechtspraak van het afgelopen jaar geeft wel een richtlijn. 

De grote lijn in de rechtspraak

Inmiddels hebben veel rechters zich gebogen over vorderingen tot huuropschorting en huurkorting. Zij hebben tientallen uitspraken gewezen. Afgelopen zomer moesten we het nog doen met uitspraken in kort geding, zogenaamde voorlopige voorzieningen. Mijn collega Sanne Lagarde schreef in haar blog van 3 juli 2020 dat de pandemie met de daarmee samenhangende maatregelen in de kort geding rechtspraak werden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden die niet aan de huurder kunnen worden toegerekend. Ook werd uit de kort geding rechtspraak duidelijk dat de gevolgen van de overheidsmaatregelen – sluiting in het bijzonder – zijn aan te merken als een gebrek. 

Opschorting huur

Op basis van die uitspraken werd op grote schaal de betaling van de huur opgeschort. Opschorting betekent dat de huur op een later moment alsnog moet worden betaald. De in de zomer gemaakte afspraken over het inlopen van de huur zagen vaak op een terugbetaling later in het jaar. Maar vanaf oktober 2020 zorgde een nieuwe lockdown ervoor dat het lastig bleek deze afspraken na te komen. De rechtbank Amsterdam oordeelde dat de tweede golf als een nieuw, onvoorzien feit moest worden beschouwd. Een vordering tot nakoming van een tijdens de eerste golf afgesproken (of bij vonnis opgelegde) verplichting was daarom volgens de rechtbank naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. 

Huurkorting

Inmiddels hebben ook verschillende rechters zich in bodemzaken uitgelaten over de vraag of huur in tijden van corona wel of niet (volledig) moet worden doorbetaald. En zo niet, hoe hoog de huurkorting dan zou moeten zijn. 

De meeste tot dusver gewezen uitspraken hebben betrekking op de huur van bedrijfsruimte waarin een horecazaak wordt geëxploiteerd. Een enkele uitspraak ziet op retailbedrijfsruimte.

De algemene lijn in deze uitspraken is dat de coronamaatregelen zorgen voor een fundamentele verstoring van het evenwicht in de overeenkomst. De gevolgen van het nadeel moeten daarom gelijkelijk over partijen worden verdeeld. Dit gelijkelijk verdelen van het nadeel heeft er in een behoorlijk aantal uitspraken toe geleid dat rechters er (vooralsnog) van uitgingen dat gedurende een gedwongen sluiting 50% van de huur verschuldigd is.

Gelijkelijk verdelen van nadeel niet eenvoudig

Maar is een 50-50 verdeling van het nadeel en dus een huurkorting van 50% in alle gevallen redelijk en te verwachten? Nee. Een huurder mag en kan daar niet zo maar van uitgaan. Zelfs niet in geval van sluiting van een horecagelegenheid, zo oordeelde de rechtbank Gelderland recent in een bodemzaak.

Sommige kantonrechters relateren de huurkorting daarom direct aan de verminderde omzet. Zo betekent 100% omzetdaling bijvoorbeeld 50% minder huur en 80% omzetdaling 40% minder huur. Dit lijkt misschien redelijk, maar belangrijk is de vraag wat het concrete nadeel voor de betreffende huurder precies inhoudt. Deze vraag is niet altijd eenvoudig te beantwoorden. 

Belangrijk aspect is bijvoorbeeld de termijn waarover de omzet(daling) wordt bekeken. Omzetdaling op het ene moment kan op een ander moment een stijging tot gevolg hebben. Plukt in dat geval, in betere tijden, alleen de huurder de vruchten van de omzetstijging of ziet de verhuurder daar ook nog iets van terug? Dat laatste is meestal niet het geval. 

Daarnaast is ook per geval verschillend of de omzetdaling alleen aan de coronamaatregelen te wijten is. Had de huurder helemaal geen mogelijkheden om omzet te genereren? Of had de omzetdaling beperkt kunnen worden door op een andere manier te ondernemen, zoals bij verkoop via internet, click & collect en afhaalmaaltijden? Deze mogelijkheden zijn per branche, omvang van de onderneming en locatie verschillend. Het antwoord op eerdergenoemde vraag zal dan ook van geval tot geval verschillen. Naast omzet spelen ook de kosten een rol. De kosten van een huurder kunnen in meerdere of mindere mate verminderd zijn als gevolg van de steunmaatregelen zoals de NOB en de TVL. Maar laten we vooral ook niet de doorlopende kosten van de verhuurder vergeten. 

Conclusie: maatwerk is nodig

Hoewel de algemene lijn in de rechtspraak (vooralsnog) is dat het nadeel als gevolg van de coronamaatregelen gelijkelijk moet worden verdeeld, is dat nadeel niet eenvoudig te vast te stellen. Deze vaststelling is dus maatwerk, waarbij zowel het nadeel van de huurder als de belangen van de verhuurder een rol moeten spelen. 

Over het algemeen verlangen rechters van huurders dat zij het nadeel cijfermatig concreet onderbouwen. De huurder moet dus ‘met de billen bloot’. Dat wordt vaak niet als wenselijk ervaren. Aan de andere kant hebben verhuurders belang bij enige zekerheid voor de toekomst. De vrees voor het omvallen van huurders en leegstaand vastgoed houdt verhuurders op dit moment bezig. Zowel huurders als verhuurders hebben dus baat bij redelijke afspraken. In de praktijk lukt het over het algemeen om tot redelijke afspraken te komen. Soms is daarvoor een klein duwtje in de rug nodig. 

Heeft u als huurder of verhuurder vragen over uw specifieke situatie? De vier huurrechtspecialisten van A&K helpen u graag. Neem gerust contact op met mij of mijn collega’s: Dimitri Kochx, Sanne Lagarde en Elsemieke Cools.

Over de blogger
Judith Vermeeren

Judith werkt sinds 2007 bij Asselbergs & Klinkhamer, waar zij deel uitmaakt van de sectie Vastgoedrecht. Voordat zij in de advocatuur startte deed zij ervaring op bij de rechtbank Rotterdam. Judith is gespecialiseerd in het civiel vastgoedrecht.

Meer artikelen van Judith Vermeeren
Judith Vermeeren

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.