28 mei: Terrassessie Arbeidsrecht
Hoe ga je als werkgever om met ‘nieuwe’ bedrijfsregels en veiligheidsbeleid? Dat bespreken we tijdens een terrassessie met onze arbeidsrechtadvocaten op 28 mei.
Hoe ga je als werkgever om met ‘nieuwe’ bedrijfsregels en veiligheidsbeleid? Dat bespreken we tijdens een terrassessie met onze arbeidsrechtadvocaten op 28 mei.
19 mrt 2021 Vastgoedrecht Elsemieke Cools
Nu reizen naar het buitenland wordt afgeraden, trekken veel mensen erop uit in eigen land. Even een andere omgeving. Bed and Breakfast (B&B) is populair, zo ook AirBnB. Hierbij verhuren woningeigenaren (een deel van) hun eigen woning. Maar is dit wel altijd toegestaan?
Mijn kantoorgenoot Judith Vermeeren schreef in haar blog al over de (on)mogelijkheid tot het opleggen van een verhuurverbod binnen de VvE. Ook mijn collega Sanne Lagarde schreef eerder over het verhuurverbod. Dit in combinatie met toeristische verhuur.
In dit blog wordt een update gegeven van de nieuwe jurisprudentie op dit gebied. Eerst de basis.
Als appartementseigenaar bent u lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). De rechten en plichten van de eigenaars, onder andere ten aanzien van het gebruik van het privégedeelte, zijn opgenomen in de splitsingsakte, het reglement en een eventueel aanvullend huishoudelijk reglement. Uit de wet en jurisprudentie blijkt dat het een VvE is toegestaan beperkingen te stellen aan het gebruik van de privégedeelten, of anders gezegd: ‘het eigen appartement’.
Als sprake is van dergelijke beperkingen, blijkt dat meestal uit de formulering van de bestemmingsclausule in de splitsingsakte. In de praktijk bestaan veel verschillende formuleringen van de bestemmingsclausule. Soms zijn deze woordelijk niet heel duidelijk. Ook dient de bestemmingsclausule in de context van de totstandkoming van de splitsing(sakte) te worden beoordeeld. Lastige materie. Niet voor iedere appartementseigenaar is daarom altijd duidelijk of het appartement nu wel of niet mag worden verhuurd.
Vakantieverhuur of anders gezegd: verhuur voor recreatief gebruik, kan in strijd zijn met de bestemming van een appartement, zoals opgenomen in de splitsingsakte. Maar wanneer is dit precies het geval?
Hieronder volgen enkele voorbeelden uit de rechtspraak.
In een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam werd geoordeeld dat het af en toe verhuren van een appartement via AirBnB in strijd is met het verbod op het gebruik als pension- of kamerverhuurbedrijf, dat was opgenomen in de splitsingsakte. De stelling van de verhurend eigenaar dat geen sprake was van een pension, omdat de toeristen (huurders) zelf in een nabijgelegen winkel brood en andere consumptieartikelen moesten kopen, doet niet af aan het feitelijk gebruik als pension.
Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde in een andere uitspraak dat recreatieve verhuur in strijd is met de bestemming ‘particulier woongebruik’. Het feit dat van begin af aan is verhuurd en de VvE daartegen nooit heeft opgetreden, maakt dat niet anders. Uit de in de splitsingsakte gebruikte term ‘particulier woongebruik’ moet worden opgemaakt dat de woning gebruikt moet worden als privéwoning, hetzij als eerste, hetzij als tweede woning. Toeristen wonen niet, maar verblijven slechts tijdelijk in de door hen gehuurde ruimte.
De rechter bepaalde daarnaast wel dat een appartementseigenaar zijn appartement, hoe kortdurend ook, in gebruik mag geven aan familie en vrienden. Die personen zijn immers aan te merken als gasten van de eigenaar. Dat gebruik is, ook bij afwezigheid van de eigenaar zelf, te beschouwen als particulier woongebruik. Het is eigenlijk een voortzetting van het woongebruik van de eigenaar zelf.
Daarnaast werd in een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam geoordeeld dat het niet relevant is dat verhuur alleen plaatsvindt als de eigenaar thuis is. Immers kan een met de splitsingsakte strijdig gebruik van (een deel van) het appartement niet worden ‘opgeheven’ door een eveneens bestaand conform gebruik van (een deel van) het appartement. In dit geval was in de splitsingsakte bepaald dat het appartementsrecht de eigenaar het recht geeft op uitsluitend gebruik als ‘woning’. De conclusie is dus dat de eigenaar door het exploiteren van een B&B, in strijd handelt met de splitsingsakte en het modelreglement.
In een recente uitspraak van de rechtbank Den Haag, betrof het geen woonruimte, maar bedrijfsruimte. Daar ging het over de vraag of de bestemming ‘commerciële ruimten’ het gebruik als logies en short stay toelaat. De rechter vond van niet. Voor de uitleg van het begrip ‘commerciële ruimten’ maakt de rechter een vergelijking met het huurrechtelijke begrip ‘bedrijfsruimte’ (artikel 7:290 BW). De rechter is van mening dat logies en short stay niet vallen onder die definitie. Daarom werd de verhuur voor logies en short stay is strijd met de splitsingsakte geacht en dus niet toegestaan.
Soms is mogelijk dat de VvE een uitzondering maakt op een verhuurverbod in de splitsingsakte. Zij geeft een eigenaar dan toestemming om het privégedeelte in strijd met de splitsingsakte te verhuren. Dit kan niet zomaar. De mogelijkheid moet in de splitsingsakte zijn bepaald en de toestemming voor afwijkend gebruik mag alleen van tijdelijke aard zijn. De gegeven toestemming van de VvE kan ook weer worden ingetrokken.
Stemt de VvE niet (meer) in met de verhuur, dan kan ook bij de kantonrechter vervangende toestemming worden gevraagd.
In bovenstaande rechtspraak is een duidelijke lijn te bespeuren. Het is eigenaren van appartementen over het algemeen niet snel toegestaan hun woning tijdelijk te verhuren aan toeristen. Het blijft echter van geval tot geval afhankelijk van de inhoud van de splitsingsakte. Is in de splitsingsakte een duidelijke bestemming opgenomen die duidt op ‘privégebruik’, ‘particulier gebruik’ of gebruik als ‘woning’, dan zal het eigenaren niet zijn toegestaan de woning tijdelijk te verhuren.
Weten wat u kunt doen in uw situatie? Wij helpen u graag. Neem contact op met mij of een van mijn collega’s.
