28 mei: Terrassessie Arbeidsrecht
Hoe ga je als werkgever om met ‘nieuwe’ bedrijfsregels en veiligheidsbeleid? Dat bespreken we tijdens een terrassessie met onze arbeidsrechtadvocaten op 28 mei.
Hoe ga je als werkgever om met ‘nieuwe’ bedrijfsregels en veiligheidsbeleid? Dat bespreken we tijdens een terrassessie met onze arbeidsrechtadvocaten op 28 mei.
02 nov 2023 Vastgoedrecht Elsemieke Cools
Het zal iedere aannemer bekend voorkomen: De opdracht voor een bouwwerk is verstrekt op basis van een offerte, maar de opdrachtgever wenst gaandeweg dat extra werkzaamheden worden verricht. Logisch dat voor dat meerwerk dan extra kosten in rekening worden gebracht, toch? Hoe logisch het ook klinkt, dit gaat nog vaak fout. Maar hoe zit het dan eigenlijk met meerwerk? Mag je daarvoor altijd extra kosten in rekening brengen? En zo ja, hoeveel? In dit blog leg ik dat uit!
Art. 7:755 BW bepaalt dat in het geval de opdrachtgever een toevoeging of verandering in het overeengekomen werk wenst, de aannemer alleen een verhoging van de prijs kan vorderen wanneer hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de daaruit voortvloeiende prijsverhoging. Deze waarschuwingsplicht geldt niet wanneer een opdrachtgever uit zichzelf had moeten begrijpen dat het meerwerk tot een prijsverhoging zal leiden. Dit volgt uit de zogenoemde “tenzij”-bepaling in artikel 7:755 BW.
Het doel van deze waarschuwingsplicht is dat de opdrachtgever de mogelijkheid wordt gegeven om voor een alternatief te kiezen of het meerwerk toch niet te laten uitvoeren. Hoe ver de waarschuwingsplicht ex artikel 7:755 BW reikt, blijkt uit de rechtspraak van de Hoge Raad.
Het niet expliciet vragen naar de omvang van bijkomende kosten van het meerwerk – terwijl de opdrachtgever wel kon begrijpen dat daar extra kosten bij kwamen kijken – kwam een opdrachtgever in de volgende zaak duur te staan.
Opdrachtgever en aannemer hadden een aannemingsovereenkomst gesloten voor een bedrag van € 9.000,00 (excl. BTW). Na het uitvoeren van de afgesproken werkzaamheden heeft de aannemer gevraagd of het werk nog afgewerkt moest worden. Er lag namelijk alleen een offerte voor het produceren van de materialen. Na uitvoering van alle – en dus ook de aanvullende – werkzaamheden heeft de aannemer een factuur gestuurd voor de aanneemsom én een factuur voor de aanvullende werkzaamheden van maar liefst € 42.564,36 (inclusief BTW). Daar was de opdrachtgever het niet mee eens. De opdrachtgever stelde zich daarbij op het standpunt dat niet voor de extra kosten boven op het geoffreerde bedrag was gewaarschuwd op basis van artikel 7:755 BW.
De Hoge Raad ging daar in dit geval niet in mee. De Hoge Raad oordeelde dat bij de toepassing van de tenzij-bepaling in artikel 7:755 BW (Die als volgt luidt: ‘tenzij de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen’) niet van belang is of de opdrachtgever ook inzicht had in de omvang van de prijsverhoging of de concrete meerkosten.
De Hoge Raad legt de bal hier dus bij de opdrachtgever. Het is aan de opdrachtgever om zich, nadat hij tijdig door de aannemer is gewezen op de noodzaak van een prijsverhoging óf indien hij die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen (dat laatste was hier het geval), tot de aannemer te richten en vragen te stellen over de omvang van de prijsverhoging. De extra € 42.564,36 (inclusief BTW) voor de aanvullende werkzaamheden, moest de opdrachtgever in dit geval dus gewoon betalen. Dit was namelijk een ‘redelijke’ prijs voor het meerwerk.
Over de uitkomst van deze uitspraak is enige discussie ontstaan in de literatuur. De uitspraak kan namelijk grote gevolgen hebben voor opdrachtgevers en consumenten.
Opvallend is ook dat de Advocaat-Generaal van de Hoge Raad anders heeft geconcludeerd over de invulling van de waarschuwingsplicht. De A-G vindt het, bij toepassing van de “tenzij”-bepaling, wenselijk te vereisen dat de opdrachtgever een reëel inzicht moet hebben gehad in de omvang van de concreet te verwachten meerkosten. Daar ging de Hoge Raad dus niet in mee.
Aangezien in de praktijk veel discussie voorkomt over de reikwijdte van de waarschuwingsplicht doen partijen er verstandig aan duidelijke afspraken te maken over de kosten van opgedragen meerwerk.
Gezien de uitspraak van de Hoge Raad doen opdrachtgevers er verstandig aan om bij de aannemer expliciet navraag te doen over de omvang van de prijsverhoging nadat zij daarover worden gewaarschuwd door de aannemer. Dit geldt ook wanneer de opdrachtgever zelf moet begrijpen dat bij meerwerk extra kosten komen kijken, welke situatie zich al snel zal voordoen. Zo weet de opdrachtgever waar hij aan toe is.
Daarnaast doet toch ook de aannemer er verstandig aan om vóór de uitvoering van het meerwerk tot overeenstemming te komen over de prijs van het meerwerk dan wel af te spreken dat het meerwerk op regiebasis wordt uitgevoerd. Zo kan discussie achteraf worden voorkomen.
Hoewel met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen per (hoogstwaarschijnlijk) 1 januari 2024 alleen de waarschuwingsplicht in de zin van artikel 7:754 BW wordt geformaliseerd, in die zin dat waarschuwen schriftelijk en ondubbelzinnig dient te geschieden, geldt die wettelijke formalisering niet voor de waarschuwingsplicht van artikel 7:755 BW. Vanzelfsprekend is het ook in dit geval wel verstandiger schriftelijk te waarschuwen voor de (verwachte omvang van) de kosten van meerwerk of afspraken op schrift te stellen, zodat in geval van discussie achteraf bewijs voorhanden is.
Heeft u een geschil met uw opdrachtgever of aannemer over meerkosten en wenst u daarover advies? Neem dan bij vragen vooral contact met mij of een van mijn collega’s van de sectie Vastgoedrecht op. Samen met u kunnen wij dan bekijken welke (juridische) stappen u in dat geval kunt nemen.
